Cornicione condominiale parzialmente ricadente nel lastrico di proprietà esclusiva: ripartizione delle spese.

L’articolo affronta la rilevante problematica legata all’obbligo di regolamentazione della ripartizione delle spese condominiali per il cornicione terrazzale.

Beni condominiali ad utilità differenziata

Per i beni condominiali ad utilità differenziata, la norma di riferimento è l’art. 1123, comma 2, cod. civ., la quale stabilisce la proporzionalità del criterio di ripartizione della relativa spesa.

Per tali beni, le percentuali di ripartizione di spesa non individuate dal codice civile devono essere regolamentate.

Quindi, per i cornicioni dei terrazzi degli edifici aventi utilità differenziata, è possibile, se manca il regolamento, ricorrere all’art. 1126 cod. civ., quale sola norma applicabile per analogia alla fattispecie, essendo riferita ai valori di utilità dei lastrici calpestabili ad uso esclusivo, in quanto tali compatibili con quelli dei beni funzionali al consono mantenimento dei lastrici medesimi.

La mancata individuazione, nel codice civile, di tutte le percentuali di spesa non deve essere naturalmente intesa come vuoto normativo, considerato che le peculiarità di determinati beni, appartenendo al singolo edificio, sono individuabili soltanto mediante regolamento.

Nel rispetto dei criteri della proporzionalità e della ragionevolezza, le percentuali regolamentari sono libere, non essendoci “a monte” quantificazione di legge, fermo restando che, in determinati casi e a determinate condizioni, quest’ultima può essere regolamentata.

Per i beni ad utilità differenziata non espressamente individuati dal legislatore, bisogna, ai fini della ripartizione della spesa tra i condomini, applicare, se non c’è regolamento, la garanzia ordinamentale del più corretto trattamento possibile, intendendosi come tale quello che si ottiene con l’applicazione analogica della norma di legge.

Ripartizione, tra i condomini, della spesa del cornicione perimetrale a utilità differenziata

Il cornicione della terrazza di un edificio che recinti anche la parte della terrazza medesima che è di uso esclusivo di uno o più condomini, ha due funzioni: protettiva generale e protettiva individuale.

Il calcolo da effettuare ai fini della quantificazione della spesa di ciascun condomino si divide in due parti.

Ad esempio, se la porzione di cornicione che recinta la parte esclusiva costa euro 3.000, quella che recinta il resto del palazzo costa euro 4.000 e le percentuali di spesa regolamentate sono rispettivamente del 25% e del 75%, le risultanze sono: 750 per l’utilizzo esclusivo del lastrico più 6.250 suddivisi tra tutti i condomini (compresi i detentori del lastrico esclusivo), per millesimi di proprietà, in base alla regola generale di cui all’art 1123, comma 1, cod. civ.

Ovviamente, se la norma regolamentare manca e si ricorre all’art. 1126 cod. civ., la modalità di calcolo, sulla base delle percentuali di 1/3 e di 2/3, è uguale.

Regolamenti condominiali e art. 1126 cod. civ.

La specificità del caso di cornicione che recinti anche lastrici ad uso esclusivo non è presente in tutti i regolamenti condominiali interessati, essendo in alcuni previsto sì il criterio di ripartizione della spesa del cornicione, ma in via generale, cioè in riferimento all’ordinario cornicione: al cornicione che dà la stessa utilità a tutti i condomini.

Sono, dunque, regolamenti da integrare, non essendo affermabile la già esistente accettazione, da parte dell’assemblea condominiale, di una norma regolamentare che prevede, per il cornicione ad utilità differenziata, la ripartizione della spesa tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà individuale.

Non è affermabile perché la norma regolamentare esistente, essendo riferita alla sola tipologia ordinaria di cornicione (cornicione ad utilità non differenziata), è inapplicabile alla fattispecie in argomento (il presupposto dell’applicazione normativa estensiva è costituito dalla coerenza e dalla pertinenza della tipologia di riferimento).

Nondimeno, la norma regolamentare esistente (ripartizione della spesa tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà), se fosse espressamente riferita anche alla tipologia non ordinaria di lastrico, sarebbe valida.

Senza quel riferimento, non può invece essere considerata valida, non provenendo da nessuna valutazione assembleare della specificità dello stabile.

La questione torna, quindi, ad essere quella dell’inesistenza di norma riferita a tale tipologia, in alcuni dei regolamenti condominiali dove parte del lastrico calpestabile è di uso esclusivo.

Il cornicione dell’edificio è sempre un bene condominiale (bene comune)

Il cornicione ad utilità differenziata è un bene di uso non esclusivo ma condominiale, la cui parte che recinta il lastrico privato è tuttavia asservente sia alla protezione di quest’ultimo sia alla protezione della terrazza intera.

Ecco perché, per quella parte di cornicione, i detentori del lastrico hanno anche un’utilità propria, per la quale occorre, come già detto, valutazione di specificità, ai fini della relativa disposizione regolamentare.

La definizione di “cornicione proprietà comune del condominio” non deve far perdere di vista che si tratta di un bene comune che assolve ad una duplice funzione: per il fatto di essere tutt’uno con il resto del cornicione, la porzione che recinta il lastrico privato dà luogo ad un utilizzo non esclusivo che crea utilità separate.

Anche l’ascensore di tutto l’edificio, o di una sua colonna, è un bene comune avente utilità differenziata in base ai piani di abitazione dei condomini.

Le quote di spesa sono quindi commisurate all’utilità, salvo che, nella specificità dell’edificio, ci sia un uso tendenzialmente uguale da parte di tutti, nel qual caso esso sarà la motivazione obbligatoria della disposizione regolamentare che prevede la spesa ripartita per millesimi.

Condizione di legittimità della relativa deliberazione condominiale

Il criterio di ripartizione della spesa di un cornicione perimetrale che, senza propria norma regolamentare, sia stato deliberato, è illegittimo per inesistenza di disposizione condominiale autorizzatoria.

Infatti, solo la valutazione di specificità che è funzionale alla relativa disposizione regolamentare può accertare, in rapporto alla peculiarità dell’edificio, l’eventuale inesistenza dell’utilità individuale, che farebbe quindi decadere il criterio del beneficio differenziato.

Significa che, senza la valutazione di cui si è detto (e quindi senza regolamento), non si può validamente deliberare la ripartizione di spesa e, per evitare pregiudizio ai condomini dissenzienti, vale la giuridica presunzione delle differenti utilità, che legittima le percentuali di 1/3 e di 2/3 previste dall’art. 1126 cod. civ.

Si tratta di una soluzione di contemperamento tra diritto e fatto, che, se non si procede all’integrazione del regolamento, i predetti condomini hanno, in funzione del discostamento di tale scelta da quello che è un obbligo, il diritto di richiedere.

Ne deriva che la deliberazione condominiale di ripartizione della spesa, se accoglie quella soluzione, applica validamente l’istituto della sanatoria giuridica, perché sopprime l’effetto della propria illegittimità (dell’illegittimità dovuta alla mancanza di regolamento): l’effetto della maggiore spesa non dovuta.

Se invece la respinge, crea i presupposti di un’ampia valutazione, da parte del giudice, nel merito dei criteri di imparzialità, trasparenza ed efficienza cui sono vincolate le scelte condominiali.

Nota: la porzione di terrazza ad uso esclusivo rientra nella nozione di lastrico, stante il seguente commento ufficiale dell’art. 1126 cod. civ.: La norma è riferita al piano di copertura di un edificio, che può essere o meno transitabile. Di norma, si parla di “lastrico” quando esso abbia sola funzione di copertura; “di terrazzo a livello” quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione o integrazione dell’appartamento cui è annessa.

Fonte: articolo di redazione lentepubblica.it