Anche se la sentenza subordina il trasferimento dell’immobile alla corresponsione del denaro, il ricorrente non può evitare la corretta misura del registro e dei tributi ipocatastali.
Sconta la tassa proporzionale, e non fissa, la sentenza del tribunale che ordina lo scioglimento di una comunione di beni tra familiari, assegnando l’immobile a due di essi e determinando il relativo conguaglio in denaro a favore del terzo. La sentenza, infatti, è esecutiva anche se il pagamento non è avvenuto. È la conclusione della sentenza della Cassazione 23043 dell’11 novembre.
Fatto
Un contribuente impugna un avviso di liquidazione per mancato versamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, notificatogli nel 2005. I tributi riguardavano la registrazione di una sentenza del 2002 con cui il tribunale di Roma aveva ordinato lo scioglimento della comunione (di cui il contribuente faceva parte) e aveva assegnato a due familiari l’immobile originariamente in comunione e allo stesso contribuente una somma di denaro a titolo di conguaglio. La sentenza, inoltre, subordinava l’esecuzione del trasferimento immobiliare alla corresponsione del conguaglio. La Ctp accoglieva il ricorso del contribuente e la pronuncia veniva successivamente confermata anche dalla Ctr, sul rilievo che la sentenza del tribunale che aveva stabilito la divisione, doveva essere sottoposta a tassa fissa e non a imposta proporzionale, in quanto non si era verificata la condizione sospensiva consistente nel pagamento del prezzo stabilito al titolo di conguaglio. L’Agenzia delle Entrate propone ricorso contro la pronuncia della Ctr.
La “condizione”, profili civili e tributari
La pronuncia della Cassazione in esame richiama i principi della condizione, come elemento accidentale del contratto. “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto” (articolo 1353 del codice civile). Ad esempio, ti venderò l’immobile se conseguirai la concessione (condizione sospensiva), ti vendo l’immobile, ma se non consegui la concessione, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva). La condizione può anche essere qualificata come “meramente potestativa”, se l’effetto del contratto si fa dipendere dalla volontà discrezionale del soggetto. In tema di imposta di registro, poi, la Suprema corte ricorda la previsione dell’articolo 27, comma 1, del Tur, secondo cui “gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”. Il comma 2, inoltre, precisa che, quando la condizione si verifica, si riscuote la differenza tra l’imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto e quella pagata in sede di registrazione. Il comma 3, infine, stabilisce che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.
Il rilievo dell’Agenzia
Secondo l’Agenzia delle Entrate, alla luce del citato articolo 27, comma 3 del Tur, la condizione contenuta nella sentenza del tribunale (cioè il pagamento del conguaglio) può essere senz’altro classificata come una “condizione meramente potestativa”, i cui effetti, cioè, dipendono dalla volontà delle parti. Di conseguenza, non essendo il versamento del prezzo una “condizione sospensiva”, l’atto non può beneficiare dell’imposta in misura fissa.
La pronuncia della Cassazione
La Suprema corte, nell’accogliere il ricorso dell’Agenzia, ricorda le altre pronunce con cui i giudici di legittimità hanno ritenuto che l’assenza dell’effetto traslativo della proprietà non impedisce la tassazione proporzionale, da applicare, comunque, in ragione del contenuto economico dell’atto surrogato dalla sentenza (Cassazione, sentenze 4627/2003, 6116/2011, 21625/2015). Secondo l’articolo 2932 del codice civile, infatti, “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione l’altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
A tale orientamento si contrappongono altre decisioni, in base alle quali la sentenza che subordina il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo è assoggettata a tributo solo al verificarsi di tale evento (Cassazione, sentenze 9097/2012 e 18180/2013).
Secondo i giudici di legittimità, nel caso in esame, il pagamento del conguaglio non è neanche una condizione meramente potestativa: la sentenza con cui il tribunale ha disposto lo scioglimento della comunione e la conseguente divisione dei beni, non rappresenta, infatti, un obbligo di conclusione del contratto (previsto dall’articolo 2932 cc). Il mancato versamento del conguaglio, conclude la Cassazione, non costituisce condizione di efficacia della sentenza, ma potrà casomai essere perseguito con i normali mezzi di soddisfazione del credito. Di conseguenza, la pronuncia del tribunale va assoggettata all’imposta proporzionale di registro, ipoteca e trascrizione.
