A fornire chiarimenti sulle regole per la licenza edilizia sugli edifici costruiti prima del 1967 è una recente sentenza della CGA Sicilia, la numero 654/2024.
Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana ha emesso infatti una sentenza cruciale riguardante la “legalità” degli edifici storici costruiti precedentemente a questa data.
La decisione ha nello specifico annullato un provvedimento comunale di demolizione di un immobile ritenuto abusivo.
Il caso
Il contenzioso è nato dalla contestazione di un’ordinanza comunale che ordinava la demolizione di un magazzino ritenuto costruito senza le necessarie autorizzazioni edilizie. Il proprietario dell’immobile sosteneva che l’edificio fosse stato eretto prima dell’entrata in vigore dell’obbligo di licenza edilizia, introdotto dalla legge del 1967. A supporto della sua tesi, il proprietario aveva fornito documentazione storica e fotografie aeree che dimostravano l’esistenza dell’immobile già nel 1968.
Il TAR per la Sicilia, con una sentenza precedente, aveva respinto il ricorso contro l’ordinanza di demolizione. Il tribunale aveva ritenuto insufficiente la documentazione fornita per provare che l’edificio fosse stato costruito prima del 1967 e aveva confermato la validità del provvedimento comunale. Inoltre, il TAR aveva revocato una decisione istruttoria che avrebbe potuto portare a ulteriori accertamenti tecnici.
In appello, il proprietario ha sostenuto che il TAR avesse violato il diritto di difesa e il contraddittorio, e che la decisione revocata avrebbe potuto fornire prove utili. Ha ribadito che l’immobile fosse stato costruito prima dell’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia e, quindi, non soggetto alle norme successive.
Licenza edilizia ed edifici costruiti prima del 1967
Il Consiglio ha esaminato attentamente la documentazione fornita dall’appellante, che includeva fotografie aeree e documenti storici attestanti l’esistenza dell’immobile già nel 1968. I giudici hanno considerato questa documentazione sufficiente a dimostrare che l’edificio era presente prima dell’entrata in vigore dell’obbligo di licenza edilizia, introdotto con la legge del 1967.
Nonostante la corte abbia considerato la documentazione adeguata per stabilire l’esistenza dell’immobile prima del 1967, il Consiglio ha riconosciuto che si poteva determinare con precisione la data di costruzione dell’edificio. Tuttavia, basandosi sui documenti e sul principio del “più probabile che non,” il Collegio ha ritenuto più verosimile che l’immobile risultasse costruito nel periodo compreso tra il 1955 e il 1967. Questo principio si basa sull’evidenza che, sebbene non esista una prova assoluta, gli elementi presentati suggeriscono con maggiore probabilità che l’immobile fosse già in essere prima della legge.
Per quanto riguarda riguarda la localizzazione dell’immobile non si dimostra che l’edificio rientrava all’interno del perimetro del centro urbano al momento della sua costruzione. Questo aspetto è importante perché, anche se l’immobile è stato costruito dopo il 1967, se si trova al di fuori del centro urbano e la legge non si applica retroattivamente alle costruzioni esistenti, l’immobile sarebbe esonerato dalle nuove normative.
Alla luce di queste considerazioni, il Consiglio di Giustizia Amministrativa ha annullato il provvedimento comunale di demolizione. Il provvedimento di demolizione era basato sulla presunzione che l’immobile fosse stato costruito senza le necessarie autorizzazioni edilizie, ma la documentazione presentata ha messo in dubbio questa presunzione. La decisione ha ordinato che la sentenza fosse eseguita, confermando così la validità dell’immobile e annullando il provvedimento di demolizione.
La peculiarità degli immobili ante ’67
Gli immobili costruiti prima del 1967 hanno particolarità legate alla normativa edilizia e alla storia urbanistica che li distingue rispetto alle costruzioni successive.
Ecco alcuni aspetti rilevanti.
Normativa edilizia precedente
Fino al 1967, non esisteva un obbligo generalizzato di licenza edilizia per tutte le costruzioni, come stabilito dalla legge n. 765/1967. Questa legge ha introdotto l’obbligo di licenza per tutte le nuove costruzioni, comprese quelle al di fuori dei perimetri urbani ufficiali. Pertanto, gli edifici realizzati prima di questa data potrebbero non essere soggetti alle stesse regolamentazioni che si applicano alle costruzioni più recenti.
Presunzione di legalità
Gli edifici costruiti prima del 1967 sono spesso considerati legittimi per presunzione, a meno che non ci siano prove chiare di costruzione abusiva. La legge che ha introdotto l’obbligo di licenza edilizia non ha effetto retroattivo, quindi edifici precedenti non sono automaticamente considerati illegali solo per il fatto di non avere una licenza che sarebbe stata necessaria per costruzioni successive.
Documentazione storica
La verifica della data di costruzione di edifici storici può essere complicata. Gli immobili precedenti al 1967 possono essere documentati tramite atti storici, fotografie aeree, registrazioni catastali e altri documenti d’epoca che attestano la loro esistenza e le loro caratteristiche nel momento della costruzione.
Storia urbanistica
Gli edifici più vecchi spesso riflettono le condizioni urbanistiche e architettoniche del periodo in cui risultano costruiti. Questo può includere stili architettonici, materiali e tecniche di costruzione specifici. La loro conservazione può avere valore storico e culturale, e la loro protezione può essere garantita da leggi specifiche o regolamenti locali per la tutela del patrimonio.
Eccezioni e disposizioni specifiche
Alcune normative possono prevedere eccezioni per gli edifici costruiti prima di una certa data, specialmente se non ci sono prove di modifiche strutturali o utilizzi che richiederebbero una nuova licenza. Tuttavia, la situazione legale può variare a seconda delle leggi locali e delle specificità del caso.
