Che cosa sta succedendo nel mondo dei B&B e degli affitti brevi, dove recenti sentenze e decisioni di alcune città stanno scatenando un acceso dibattito?
Da Firenze a Barcellona, le principali città europee, soprattutto città d’arte italiane e straniere, si sono mosse contro l’overtourism, termine col quale si indica ormai nella lingua comune lil fenomeno che vede l’occupazione da parte di strutture turistiche di fette sempre più ampie del tessuto urbano della Città, soprattutto nelle zone centrali e a più alto impatto turistico.
La guerra dei B&B e degli affitti in Italia: azioni legali e sentenze in primo piano
In Italia le azioni legali di molti condomini si sono sovrapposte alle iniziative di amministrazioni pubbliche e nazionali per regolamentare il settore e consentire anche il recupero di evasione fiscale ma soprattutto per garantire l’accesso alla casa ai residenti e rispondere alle richieste di studenti e lavoratori circa l’impossibilità di reperire appartamenti in affitto nelle principali città anche nelle zono non storicamente destinate ai turisti.
Solo lo scorso anno l’amministrazione della Citta di Roma aveva censito oltre 12mila alloggi abusivi, una cifra che, in vista dell’ondata di visitatori attesi per il Giubileo di quest’anno, potrebbe salire ancora.
In termini formali però, Firenze è l’unico Comune Italiano che abbia messo in campo un intervento amministrativo, un vero e proprio blocco per gli affitti brevi in centro storico contro il quale è però intervenuto il Tar a dichiarare decaduto il provvedimento nel luglio 2024. L’attuale sindaca Funaro a introdurre una variante nel Piano operativo urbanistico che ripropone lo stop, anche questo dalle sorti incerte, visto che incombono nuovi, annunciati ricorsi al Tar.
Proprio nei giorni scorsi è arrivata la notizia di una sentenza, a Milano, favorevole alla battaglia del condominio contro il b&b. In questo caso la proprietaria è stata condannata a pagare oltre 40 mila euro al condominio, una penale di 100 euro al giorno, condanna confermata in Cassazione.
Il caso della battaglia legale di un B&B a Milano
La storia in questione riguarda la titolare di uno dei primi b&b creati a Milano cha ha affrontato una lunghissima battaglia contro il condominio, che non voleva lasciare svolgere l’«attività alberghiera» nel proprio stabile. Nel 2018 la titolare del B&B perde nella causa di primo grado, nella quale il giudice stabilisce anche una penale per il periodo seguente, intimandole lo stop all’attività di accoglienza e ospitalità, in caso contrario le si addebiterebbe una penale di 100 euro al giorno.
La donna si attiva per un immediato ricorso e la sospensione esecutiva, stavolta il pronunciamento è dalla sua parte. Grazie alla sospensione accordata: l’attività riprende e ricominciano ad arrivare i clienti. Nel frattempo ha luogo la causa civile di secondo grado, con la sentenza d’appello pubblicata il 30 aprile 2020, in pieno lockdown e pandemia, ormai viaggi di business e turismo sono già bloccati in tutta Italia.
Anche la sentenza d’Appello, a distanza di due anni, è favorevole al condominio, ed è questa la decisione che passerà in giudicato, di fatto ri-attivando la penale che era stata congelata tra primo e secondo grado.
«In forza di quest’ultima pronuncia ed a seguito del suo passaggio in giudicato per mancata impugnazione — si legge nella sentenza della Cassazione — il condominio intimò precetto per il pagamento dell’importo di euro 40.200, causalmente ascritto a titolo di penale dovuta per il periodo dal primo febbraio 2019 sino al giorno 8 marzo 2020».
Giorno di inizio della pandemia, pubblicazione della sentenza, spostamenti ormai bloccati e attività turistica ferma: la penale però dovrà essere versata, nell’ordine appunto di 100 euro al giorno, per i 402 giorni trascorsi nell’intervallo tra i due tempi di questa guerra giudiziaria.
Un altro caso emblematico a Firenze
Solo alla fine dello scorso anno, proprio a Firenze, il tribunale aveva stabilito che non si può vietare di affittare casa ai turisti in una causa intentata da due proprietari in un palazzo del centro storico. La vicenda aveva riguardato due appartamenti di un edificio in via Cavour, trasformati in B&B.
Quando le foto erano state pubblicate online, i proprietari degli appartamenti vicini avevano cercato di correre ai ripari e di far valere davanti al giudice un regolamento che imponeva un uso residenziale o una destinazione a studi professionali per gli alloggi del condominio.
Le motivazioni relative alla richiesta di tranquillità per i condomini contro il viavai dei turisti e la conseguente diminuzione di valore dell’immobile non hanno sortito però l’effetto desiderato e la causa per violazione di regolamento condominiale e per “esercizio di attività alberghiera non consentita” è stata persa: il giudice ha così respinto le richieste dei residenti ricorrenti, ritenendo valida e legittima l’attività imprenditoriale svolta nello stabile.
Altri casi in Europa
Mentre in Italia le controversie sulla possibilità di destinare o no un appartamento all’attività di b&b in caso di divieto da parte dei regolamenti condominiali si volgono principalmente nei tribiunali, in alcune importanti città europee super-turistiche, la lotta per rendere accessibili le case ai cittadini si sta svolgendo a suon di regolamenti e leggi.
Barcellona
A Barcellona si vuole mettere fine all’affitto di appartamenti turistici entro il 2029. Alla fine dello scorso anno il sindaco della Jaume Collboni ha annunciato alla stampa che “il parlamento catalano ci ha autorizzato a non rinnovare le licenze” per le locazioni di questo genere. “Ciò ci permetterà di rimettere sul mercato degli affitti o delle vendite diecimila case”. Numero che coincide quasi perfettamente con le 10.101 licenze per appartamenti destinati attualmente a uso turistico nella capitale della Catalogna. A Berlino già da anni vige il divieto di affittare intere case per turismo, limitando la locazione a singole stanze e per un periodo massimo di affitto annuale di 90 giorni.
Lisbona
A Lisbona, come nel resto del Portogallo, non vengono più rilasciate nuove licenze per bed and breackfast se non nelle aree rurali e depresse. Ogni licenza rilasciata viene poi riesaminata ogni cinque anni ed è stato implementato un sistema di regolamentazione dei prezzi d’affitto. Sempre in Portogalli chi decida di riconvertire alloggi Airbnb in residenze tradizionali può beneficiare di uno sgravio fiscale. Ad Amsterdam gli alloggi possono essere affittati al massimo per 30 notti all’anno, ma serve comunque un permesso specifico per soggiorni brevi.
New York
Anche negli USA, a New York, la legge impone agli host su Airbnb di registrarsi presso il comune e di rispettare obbligatoriamente tre importanti condizioni: il proprietario deve risiedere nell’immobile che mette in affitto, deve essere presente durante il soggiorno degli ospiti e non può ospitare più di due persone alla volta.
L’accordo tra Airbnb e Roma per il Giubileo
In controtendenza quanto sta invece accadendo a Roma, dove, notizia di questi giorni, è stato stretto un accordo con Airbnb in occasione del Giubileo. Per mitigare la pressione sulle infrastrutture di Roma e favorire un flusso più distribuito, Airbnb ha lanciato delle pagine web multilingue, che oltre a presentare un’ampia gamma di opzioni di alloggio nell’intera città, darà risalto al ricco patrimonio culturale e spirituale oltre il centro città.
L’impegno della piattaforma è nella direzione di promuovere ‘soggiorni autentici e di alta qualità in aree decentrate’, si legge nei comunicati stampa diffusi per l’occasione, offrendo ai pellegrini e ai viaggiatori l’opportunità di scoprire alcuni luoghi nascosti di Roma, pur restando connessi allo spirito del Giubileo.
Verranno evidenziati itinerari religiosi e storici, i Cammini giubilari dentro Roma proposti dal Giubileo, affinché i visitatori possano apprezzare i tesori spirituali e culturali che vanno oltre San Pietro e la Città del Vaticano.
L’impegno di Airbnb su sicurezza e legalità
Intanto sempre Airbnb fa sapere come si sia intensificato il proprio impegno su sicurezza, legalità e le ricadute sui territori ospitanti. Da gennaio 2025, Airbnb ha disattivato tutti gli annunci privi di codice identificativo nazionale (Cin), eccetto quelli per cui l’host ha dichiarato che è in corso l’iter per il rilascio e di quelli che l’host ha indicato disponibili per l’affitto a lungo termine a uso non turistico.
Ha inoltre supportato le città e le istituzioni nel contrasto all’uso illecito delle cassette per chiavi installate in spazi pubblici strade, recinzioni, parchi, panchine, nonché adottato un approccio più mirato e sistemico per valutare gli annunci in base a requisiti di qualità.