Il Superbonus rappresenta un elemento chiave nelle transazioni immobiliari, influenzando anche il calcolo delle plusvalenze: ecco il parere dell’Agenzia delle Entrate.
Recentemente, un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate ha sollevato dubbi significativi in merito alla data rilevante per il calcolo della plusvalenza imponibile nei casi di vendita di immobili ristrutturati con l’agevolazione fiscale del Superbonus. Nel caso specifico, un cittadino ha donato la metà indivisa di due unità immobiliari al fratello nel 2021, subito seguite da lavori di ristrutturazione usufruendo del Superbonus. Successivamente, il fratello ha proposto di acquistare la quota rimanente con un piano di pagamento dilazionato su 120 rate mensili, con inizio nel 2024 e conclusione nel 2034. Tale transazione è stata formalizzata attraverso una vendita con riserva di proprietà, regolata dall’articolo 1523 del codice civile, con il trasferimento effettivo della proprietà previsto solo al completo pagamento del prezzo pattuito.
Superbonus e plusvalenze immobiliari, l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
La questione cruciale riguarda l’interpretazione della data di cessione dell’immobile ai fini fiscali, particolarmente significativa per determinare l’applicabilità della nuova fattispecie di plusvalenza introdotta dalla legge di Bilancio 2024, relativa alle cessioni di immobili che hanno beneficiato del Superbonus.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, il momento rilevante per il calcolo della plusvalenza è il completamento del trasferimento di proprietà, ossia il pagamento dell’ultima rata nel 2034. Questo perché, secondo la risoluzione n.28/E del 2009, l’effetto traslativo della proprietà avviene solo con il pagamento finale del prezzo, non al momento della stipula dell’atto.
Di conseguenza, nel caso in questione, essendo trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile al momento del trasferimento di proprietà nel 2034, non si applicherà la nuova normativa sulla plusvalenza imponibile per le cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus, come previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito che la temporalità dell’evento imponibile non si identifica con la stipula dell’atto di compravendita, bensì con l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile. Questo orientamento si basa sulla distinzione precisa tra il momento della vendita e il momento dell’effettivo trasferimento dei diritti e dei rischi legati alla proprietà dell’immobile.
In conclusione, la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate conferma che nel caso di vendita con riserva di proprietà e pagamento dilazionato, la plusvalenza imponibile per le cessioni di immobili ristrutturati con il Superbonus si determina al momento del completamento del pagamento del prezzo concordato, non al momento della firma dell’atto di vendita.
