La sanatoria edilizia riguarda le costruzioni realizzate senza autorizzazione amministrativa che ottengono, sotto richiesta, una sanatoria dell’opera appunto, pena la sua demolizione.
Sanatoria edilizia: ecco spiegato cosa significa e in quale modo funziona la procedura.
Si parla di sanatoria edilizia tutte le volte in cui una costruzione, realizzata dal cittadino senza la dovuta autorizzazione amministrativa, ottiene una concessione a posteriori. L’opera deve comunque essere conforme agli strumenti urbanistici sin dalla sua realizzazione e non presentare un abuso.
Infatti, solo quando la costruzione è conforme al piano regolatore vigente al momento della realizzazione dell’opera e della richiesta della sanatoria è possibile sanare la costruzione.
La sanatoria ha quindi effetto retroattivo, poiché chi l’ottiene sa che non esiste punizione per il passato.
Quando richiedere una sanatoria edilizia
La sanatoria può avvenire nel caso in cui l’immobile è conforme alla normativa vigente:
- al momento della sua edificazione,
- al momento della richiesta di sanatoria.
La sanatoria quindi prevede una verifica della doppia conformità dell’intervento edilizio.
Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio bisogna presentare l’istanza all’ufficio comunale competente entro i 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, questo è il termine della sanzione amministrativa.
Una volta presentata l’istanza sarà il responsabile dell’ufficio comunale a pronunciarsi in merito alla richiesta di sanatoria, entro un termine di 60 giorni.
L’istanza equivale ad una denuncia dell’esistenza della costruzione abusiva.
La sanatoria può essere concessa solamente previo il pagamento del contributo di costruzione. Questo ha un importo pari all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene.
È necessaria una relazione di un tecnico abilitato per dare all’amministrazione contezza dell’abuso, e dimostrare la sua conformità alla normativa.
Come richiedere la sanatoria edilizia
La sanatoria edilizia può essere richiesta da due soggetti: dal proprietario dell’immobile e dal responsabile dell’abuso. Le due figure possono anche coincidere.
La domanda va presentata all’ufficio comunale competente o quando l’abuso è in corso d’opera o a lavori ultimati o anche una volta che sia stato accertato l’illecito dall’amministrazione, purché non siano trascorsi 90 giorni e non sia stato in ogni caso emessa la relativa sanzione.
Il tecnico dovrà riporterà nel documento anche la data in cui i lavori sono stati eseguiti e la naturadegli stessi.
Inoltre l’intervento deve possedere il requisito della doppia conformità: cioè deve essere conforme al Piano Regolatore in vigore al momento dell’intervento e al Piano Regolatore in vigore al momento della richiesta di sanatoria.
Le leggi in materia di sanatoria edilizia
L’istituto della sanatoria edilizia è disciplinato dall’articolo 36 del d.P.R. 380 del 2001, che prevede un procedimento con domanda di parte.
Può servire a regolarizzare tutte quelle situazioni in cui si è agito in assenza dei prescritti permessi e autorizzazioni. Tecnicamente, infatti, una sanatoria è un provvedimento amministrativo in grado di rendere legale un’attività precedentemente considerata illecita.
Le norme che disciplinano l’istituto della sanatoria edilizia sono gli artt. 36 e 37 del DPR 380/01, Testo Unico dell’Edilizia.
Sono legittimati a richiedere il permesso in sanatoria il responsabile dell’abuso (cioè, in linea di massima, il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore) oppure l’attuale proprietario dell’immobile.
In materia edilizia, si distingue tra sanatoria, che proviene da un provvedimento amministrativo, e condono che invece è la conseguenza di una legge speciale. La prima quindi è rivolta solo a chi ne fa espressa richiesta. La seconda si riferisce a tutti i cittadini che si trovino in una medesima condizione e si applica automaticamente ad essi.
Il condono è una misura eccezionale, una sanatoria che coinvolge un abuso edilizio, un atto che considera regolare un intervento che viola la normativa del Piano Regolatore.
Sanzioni per abuso edilizio
Una costruzione abusiva costituisce sia reato come abuso edilizio sia illecito amministrativo. Il reato è soggetto a prescrizione, mentre invece l’illecito amministrativo non si prescrive mai.
Il Comune interessato potrebbe ordinare la demolizionedella costruzione abusiva. Mentre da un punto di vista penalistico, dopo il decorso di quattro o cinque anni, il reato edilizio è prescritto.
Per chi commette l’abuso edilizio è previsto l’arresto e l’ammenda, mentre la sanzione amministrativa concerne il ripristino dello stato dei luoghientro un termine di 90 giorni.
Per il colpevole del reato è previsto l’arresto e una multa, con importo massimo di 51.645€.
A livello penale, realizzare un intervento edilizio illecito è punito secondo l’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001.
Ci sono tre diverse ipotesi:
- l’ammenda fino a 1.0329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal Decreto nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euronei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euronel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
La sanatoria edilizia è anche un illecito amministrativo (che può portare anche alla demolizione dell’opera, ma non alla sanzione penale). In questo caso la prescrizione non scatta mai. Quindi, una volta che venga accertata l’esistenza dell’opera abusiva, è legittimata sempre l’adozione del provvedimento di demolizione.
Procedure di comunicazione e segnalazione per nuove opere
In tema di interventi di edilizia, esistono tre tipi di comunicazione/segnalazione che riguardano l’inizio di lavori per nuove opere: la CILA, la SCIA e il Permesso di costruire.
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) si utilizza per gli interventi per cui non servono SCIA o Permesso di costruire e per i casi in cui non si tratta di attività edilizia libera.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) va presentata nel caso di interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio, di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio.
Il decreto legislativo 126/2016 e il decreto legislativo 222/2016sostituiscono parzialmente la Denuncia Inizio Attività (DIA) con la SCIA.
Gli interventi che è possibile realizzare mediante segnalazione certificata di inizio di attività, SCIA, sono:
- interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali degli edifici;
- azioni di restauro e risanamento conservativo sulle parti strutturali degli edifici;
- interventi di ristrutturazione edilizia che non comportino modifiche di volumetria, cambio di destinazione d’uso nei centri storici, cambio di sagoma degli edifici vincolati.
Viene introdotta anche la SCIA alternativa al permesso di costruire (ossia la super SCIA che sostituisce la Super DIA) e riguarda:
- interventi di ristrutturazione che implicano modifiche sostanziali;
- nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e accordi negoziali;
- interventi di nuova costruzione che attuano strumenti urbanistici generali.
Il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. 380 del 6 giugno 2001) stabilisce che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo. È trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. È inoltre irrevocabile ed oneroso.
Un Permesso di Costruire è un titolo abilitativo, conseguibile attraverso un apposito procedimento amministrativo rilasciato dall’ufficio tecnico del comune competente. Riguarda interventi di ristrutturazione urbanistica e lavori di ristrutturazione edilizia per modificare in tutto o in parte un edificio.
Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato.
La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata.
