Le modifiche effettuate su un edificio possono essere di diversi tipi. Ci sono opere di ristrutturazione edilizia ed opere di manutenzione straordinaria, ma qual è la distinzione?
Il termine ristrutturazione è utilizzato genericamente per indicare lavori compiuti su edifici esistenti per ammodernamento, migliorie ecc…
Alcune opere di ristrutturazione però possono essere più consistenti, ci sono opere che rientrano nella definizione di manutenzione straordinaria o ordinaria.
Analizziamo i diversi termini seguendo il Testo di riferimento in materia di edilizia, attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore.
Il Testo unico in edilizia, D.P.R. n. 380/2001, all’art 3 “definizione degli interventi edilizi”, definisce:
- interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
- interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito di questi interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, al preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
Pratiche e permessi
Le pratiche da presentare al Comune, diverse in base alla natura degli interventi di manutenzione, sono: il permesso di costruire, SCIA e CILA.
La manutenzione ordinaria non necessita di alcun titolo abilitativo.
Quando parliamo di interventi di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, mutamenti della destinazione d’uso, come anche nuove costruzioni, è necessario avere il permesso di costruire.
Per ricadere all’interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa e nemmeno trasformare la destinazione d’uso dell’immobile. Tipi di interventi che richiedono o la CILA o la SCIA.
Per quanto riguarda poi le agevolazioni fiscali, sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%.