La Corte di Cassazione, con la sentenza 21350, ha stabilito che sono nulli i contratti di appalto stipulati per la costruzione di un immobile senza permessi edilizi. Infatti, il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito, per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 c.c

Pertanto, se l’opera viene realizzata in assenza di permesso di costruire, l’impresa non può pretendere il pagamento, essendo il contratto di appalto nullo ai sensi degli articoli 1346 e 1418 del Codice Civile, violando le norme in materia di urbanistica.

Il caso riguarda  un titolare di un’impresa individuale, cui era stato ingiunto il pagamento della somma di L. 53.640.000 oltre accessori, quale corrispettivo per la fornitura e posa in opera di materiali per la costruzione di una stalla; a fondamento dell’opposizione eccepiva la nullità del contratto, trattandosi di opera eseguita in assenza della prescritta concessione edilizia e, nel merito, l’inadempimento contrattuale dell’opposto per omessa consegna della relazione di calcolo nonchè per il ritardo nella consegna dell’opera. Si costituiva in giudizio B. C. assumendo la conoscenza anche di controparte della mancanza della concessione edilizia, dovuta all’urgenza dell’opera a seguito di un’alluvione; nel merito sosteneva che il ritardo nella consegna dell’opera era imputabile alle proibitive condizioni del tempo.

Nello specifico della sentenza, il ricorrente deduce: violazione dell’art. 1423 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; la Corte di appello, accertato che l’opera era stata ultimata il 15.12.2000 e che la concessione edilizia era stata rilasciata il 28.12.2000, aveva escluso la nullità del contratto, non tenendo conto che il contratto nullo, ai sensi dell’art. 1423 c.c., non può essere convalidato se la legge non dispone diversamente; fuori luogo era poi il richiamo alla disciplina in materia di condono edilizio, posto che la stessa degradava solo l’abuso edilizio da illecito penale ad illecito amministrativo.

La censura si conclude con il quesito: “se il rilascio della concessione edilizia successivamente alla realizzazione dell’opera ivi assentita, sia idoneo a render valido con efficacia retroattiva il contratto d’appalto, in precedenza stipulato, avente ad oggetto l’esecuzione di detta opera”.

La Corte di Appello, accogliendo il ricorso, ha escluso la nullità del contatto di appalto per violazione di norme imperative, affermando che la domanda di concessione edilizia era stata presentata il 15.11.2000 e, pur avendo accertato che tale concessione era intervenuta il 28.12.2000, successivamente alla consegna dell’opera, avvenuta il 15.12.2000, ha ritenuto l’efficacia retroattiva della concessione “ad aedificandum” e la conseguente estinzione del reato.

Tale assunto è in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito, per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 c.c. (Cass. n. 4015/2007).

E’ pur vero che il rigore di tale giurisprudenza è stato mitigato dall’affermazione del principio di diritto in base al quale l’illiceità del contratto di appalto è ravvisabile solo ove esso sia, di fatto, eseguito in carenza di concessione e non pure per il solo fatto che quest’ultima sia rilasciata dopo la data della stipulazione del contratto, di appalto, ma prima della realizzazione dell’opera, posto che non sarebbe conforme alla “mens legis” la sanzione di nullità irrogata per un contratto il cui adempimento sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, con una condotta, quindi, aderente al precetto normativo, potendosi il contratto stesso, considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell’atto amministrativo, mancante al momento della relativa stipulazione (V. Cass. n. 3913/2009).

Nella specie, però a fronte di detto accertamento in fatto, in ordine alla data di ultimazione delle opere in questione, antecedente a quella di rilascio della concessione edilizia( 28.12.2000), non può escludersi la
invalidità del contratto di appalto, eseguito prima dell’ottenimento della concessione o autorizzazione amministrativa, non rilevando, peraltro, rispetto al rapporto contrattuale tra committente ed appaltatore, l’eventuale non configurabilità dell’illecito penale, stante la idoneità dell’illecito amministrativo (per difetto di tempestiva concessione edilizia) ad incidere sulla validità del rapporto medesimo.

Alla stregua di quanto osservato il ricorso va accolto con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinviato ad altra sezione della Corte di Appello che dovrà provvedere anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

FONTE: Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile