In caso di classamento nella categoria fittizia F/3 (unità in corso di costruzione) la base imponibile Ici può essere calcolata solo sull’area edificatoria e non sul fabbricato. A stabilirlo è la Corte di Cassazione, con la sentenza dell’11 maggio 2017, n. 11694.

Il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. a, stabilisce: “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano” (primo periodo); “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato” (secondo periodo).

La giurisprudenza di legittimità ha proceduto al coordinamento interno della disposizione normativa, attribuendo al primo periodo carattere principale e al secondo periodo funzione ancillare.

Si è quindi affermato che l’iscrizione in catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perchè l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e sia quindi assoggettata ad imposta (Cass. 10 ottobre 2008, n. 24924, Rv. 605153).

Si è aggiunto che il criterio alternativo descritto nel secondo periodo (ultimazione dei lavori o anteriore utilizzazione) acquista rilievo solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto al catasto, giacchè l’iscrizione realizza di per sè il presupposto principale dell’assoggettamento all’imposta (Cass. 23 giugno 2010, n. 15177, Rv. 613895).

Si è altresì precisato che l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente può dar luogo a tassazione in difetto di accatastamento, solo perchè rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in catasto, fermo che l’iscrizione o l’obbligo di iscrizione è presupposto sufficiente (Cass. 30 aprile 2015, n. 8781, Rv. 635335).

Questi principi vanno condivisi, in quanto la struttura normativa collega la qualifica di “fabbricato” come bene tassabile all’iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, ponendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.

Occorre tuttavia chiarire che a questi fini è significativo unicamente l’accatastamento reale, perchè l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile D.Lgs. n. 504 del 1992, ex art. 5, nè evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 (“unità in corso di costruzione”) – pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura – non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.

In presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 6, (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera).

In allegato il testo completo della Sentenza.