Con la sentenza n. 11694/2017 la Cassazione interviene finalmente sulle modalità di imposizione dei fabbricati in corso di costruzione accatastati in categoria F/3.

Il Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articolo 2, comma 1, lettera a, stabilisce: “per fabbricato si intende l’unita’ immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano” (primo periodo); “il fabbricato di nuova costruzione e’ soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e’ comunque utilizzato” (secondo periodo). La giurisprudenza di legittimita’ ha proceduto al coordinamento interno della disposizione normativa, attribuendo al primo periodo carattere principale e al secondo periodo funzione ancillare.

Si è precisato che l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente puo’ dar luogo a tassazione in difetto di accatastamento, solo perche’ rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in catasto, fermo che l’iscrizione o l’obbligo di iscrizione e’ presupposto sufficiente (Cass. 30 aprile 2015, n. 8781, Rv. 635335). Questi principi vanno condivisi, in quanto la struttura normativa collega la qualifica di “fabbricato” come bene tassabile all’iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, ponendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.

Occorre tuttavia chiarire che a questi fini e’ significativo unicamente l’accatastamento reale, perche’ l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile Decreto Legislativo n. 504 del 1992, ex articolo 5, ne’ evidenzia una fattispecie autonoma per capacita’ contributiva. In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 (“unita’ in corso di costruzione”) – pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura – non segnala una capacita’ contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprieta’ del suolo edificabile.

In presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta puo’ attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dal Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articolo 5, comma 6, (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera).