Ho ricevuto un contributo pubblico, non in conto capitale, per un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa. In che misura posso detrarre gli interessi passivi?

Lorenzo Prattico

È possibile detrarre gli interessi passivi sostenuti per un contratto di mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto della propria abitazione principale nei limiti di quanto realmente rimasto a carico. Pertanto, qualora si sia usufruito di contributi concessi dallo Stato o da enti, sarà possibile beneficiare dello sconto di imposta solo per quanto riguarda la parte eccedente quanto ricevuto. Ciò in quanto, per principio di carattere generale, per fruire della detrazione relativa agli oneri, è necessario che essi siano rimasti effettivamente a carico del contribuente (circolare 108/1996). Qualora il contributo stesso venga corrisposto in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha usufruito della detrazione relativamente all’intero importo degli interessi passivi, quanto percepito andrà assoggettato a tassazione separata quale onere rimborsato (articolo 17, comma 1, lettera n-bis, del Tuir).

L’ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:

• del mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad esempio per i mutui di ristrutturazione o per liquidità);

• dell’alienante, se il bene è in compravendita, perché se l’erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la proprietà del bene non possa essere trasferita se non con l’ausilio del mutuante), nel momento in cui si deve iscrivere l’ipoteca il bene è ancora di proprietà dell’alienante, il quale dovrà per questo costituirsi “terzo datore di ipoteca”, cioè dare un assenso (condizionato ai fini del perfezionamento della compravendita) all’iscrizione della stessa;

• di un altro soggetto, detto appunto “terzo datore di ipoteca” (non necessariamente il fideiussore), se il mutuante vi conviene.

Normalmente, il bene ipotecato viene periziato e iscritto a un valore pari a 1.5 – 2 volte il prezzo di acquisto dell’immobile. Il valore economico dell’ipoteca, aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all’asta, non dovrebbe superare l’importo del mutuo, ovvero del debito residuo.

FONTE: Fisco Oggi – Rivista Telematica dell’Agenzia delle Entrate

AUTORE: Gianfranco Mingione