Cedolare Secca 2019, legittima l’opzione per la cedolare,  se il precedente contratto era risolto. E’ possibile applicare il regime di favore alla locazione di un negozio sottoscritta nel 2019 se quella vecchia si era conclusa nel mese di maggio 2018 per effetto di una procedura concorsuale.

I titolari comproprietari di immobili, persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa o arti e professioni, che nel 2007 hanno stipulato un contratto di locazione risolto nel 2018, possono accedere al regime della cedolare secca sugli affitti per un nuovo contratto di locazione stipulato nel 2019 con una nuova società (interpello n. 268/2019).

La circostanza che il precedente contratto alla data del 15 ottobre 2018 era già risolto dal commissario liquidatore. Esclude l’ipotesi di non applicabilità della cedolare secca prevista dalla legge di Bilancio 2019 (articolo 1, comma 59, legge n. 145/2018), ossia del regime di tassazione agevolato con aliquota del 21%, in alternativa rispetto alla tassazione del reddito fondiario ai fini delle imposte sui redditi. E’, in sintesi, la risposta fornita dall’Agenzia con l’interpello n. 268 di ieri.

Nel caso in esame, il contribuente istante è comproprietario, con altre tre persone fisiche e una società di capitali, di un negozio e di un magazzino.

Tali unità immobiliari vengono locate nel 2007 alla società A che provvede a sua volta a subaffittare il contratto di locazione alla società B. Successivamente la società A fallisce e il commissario liquidatore comunica la disdetta del contratto di locazione in data 25 maggio 2018. I titolari comproprietari nel 2019 affittano nuovamente l’immobile alla società C che provvede a subaffittare le unità immobiliari alla stessa società B.

L’istante chiede se quest’ultimo contratto può fruire del regime della cedolare secca sugli affitti, introdotto dalla legge di Bilancio 2019.

Cedolare Secca 2019, l’opzione secondo l’Agenzia delle Entrate

Alla luce degli avvenimenti, l’Agenzia, ricorda, in primis, la disposizione che prevede l’applicazione della cedolare secca alle locazioni di

“unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1. Di superficie fino a 600 metri quadri. Escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019. Qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile. Interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” (articolo 1, comma 59, legge n. 145/2018).

Pertanto, la norma estende l’applicazione del regime della cedolare secca sugli affitti ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 delle unità immobiliari iscritte nel catasto dei fabbricati alla categoria “C/1 negozi e botteghe”, la cui estensione non deve superare mq. 600, e loro pertinenze unitamente locate.

Esistono anche dei casi in cui si può ricorrere alla disdetta dell’affitto in regime di cedolare secca.

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Il nuovo contratto

Secondo l’Agenzia, il nuovo contratto stipulato dall’istante può usufruire del regime della cedolare secca introdotto dalla legge di Bilancio. La circostanza che il 25 maggio 2018 il vecchio contratto di affitto era stato risolto dal commissario liquidatore. E che, pertanto, alla data del 15 ottobre 2018 non era più esistente. Consente infatti alla nuova locazione l’applicazione del regime di favore, anche se gli immobili risultano utilizzati dalla stessa società B.

Riguardo i destinatari della disposizione normativa, l’Agenzia sottolinea che, come precisato anche con circolare n. 26/2011, l’agevolazione è riservata al soggetto locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

Pertanto, nel caso in esame, poiché l’immobile è detenuto in parte da persone fisiche e in parte da una società l’opzione per il regime della cedolare secca, precisa l’Agenzia, potrà essere esercitata disgiuntamente solo dalle persone fisiche comproprietarie delle unità immobiliari che non agiscono nell’esercizio di impresa.