L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 2/E del 21 febbraio, ha fornito diversi chiarimenti sulle novità introdotte dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011 in tema di tassazione degli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento, effettuati a titolo oneroso.
Infatti, per tali atti, a decorrere dall’1 gennaio 2014, ai sensi di quanto previsto dal combinato disposto del citato articolo 10 e dell’articolo 1, comma 609, della legge 147/2013 (Stabilità 2014), è prevista l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale con tre sole aliquote (fino al 31 dicembre 2013, si applicavano diverse aliquote ovvero, in alcuni casi, la tassazione in misura fissa):

• 9%, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi
• 2%, per i trasferimenti aventi a oggetto case di abitazione (escluse quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Tur), per l’attribuzione dei benefici “prima casa”
• 12%, per i trasferimenti aventi a oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

L’imposta proporzionale di registro risultante dall’applicazione di tali aliquote non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta proporzionale di registro e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti, posti in essere per curare gli adempimenti catastali e di pubblicità immobiliare, sono esenti dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali, e sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il comma 4 dell’articolo 10 del Dlgs 23/2011, poi, ha soppresso le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, che riguardano gli atti assoggettati a imposta di registro in misura proporzionale (fanno eccezione quelle per la piccola proprietà contadina).

Infine, l’articolo 26 del Dl 104/2013 ha elevato a 200 euro gli importi di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, stabiliti in 168 euro da disposizioni in vigore prima dell’1 gennaio 2014.

Ripercorse le novità normative, la circolare evidenzia che la nuova tassazione si applica anche agli atti immobiliari, esenti da Iva in base a quanto previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del Dpr 633/1972, e per i quali, ai sensi dell’articolo 40 del Tur, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale. Le medesime regole non si applicano tuttavia alle cessioni di immobili strumentali soggette a Iva che, essendo – in attuazione del principio di alternatività Iva-Registro – soggette a imposta di registro in misura fissa, si pongono al di fuori del perimetro applicativo dell’articolo 1 della tariffa, e pertanto, delle modifiche apportate a tale disposizione dal Dlgs 23/2011.

Per quanto riguarda le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa, i relativi atti di trasferimento scontano ora l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
I benefici si applicano ai trasferimenti di case di abitazione, tranne quelle rientranti nella categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico), sempre che ricorrano le condizioni previste – ai fini della fruizione dell’agevolazione – dalla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur.
Sono, analogamente alle predette condizioni, confermate le cause di decadenza dalle agevolazioni. Pertanto, dall’1 gennaio 2014, l’applicabilità dei benefici è vincolata alla categoria catastale in cui l’immobile è classificato o classificabile e non più alle caratteristiche individuate dal Dm 2 agosto 1969.

Invece, con riferimento ai trasferimenti soggetti a Iva, in base a quanto stabilito dal numero 21 della tabella A, parte II, allegata al Dpr 633/1972, l’individuazione delle case di abitazione non di lusso, cui si applicano le agevolazioni prima casa, è ancorata ai criteri dettati dal Dm 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale con la quale l’immobile risulta censito in catasto.
Per i trasferimenti soggetti a Iva che beneficiano delle agevolazioni prima casa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Riguardo alle agevolazioni prima casa relative a trasferimenti derivanti da successione e donazione, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 200 euro ciascuna. Inoltre, il rinvio alle case di abitazioni non di lusso contenuto nell’articolo 69, comma 3 della legge 342/2000, deve intendersi, come per i trasferimenti agevolati soggetti a imposta di registro, riferito alle case di abitazione a eccezione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Quanto al credito di imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, legge 448/1998), lo stesso non riveste natura agevolativa e, in quanto tale, non è riconducibile alla previsione abrogativa di cui al comma 4 dell’articolo 10 del Dlgs 23/2011.
Con riferimento allo scomputo dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto, laddove risulti un importo dell’imposta di registro inferiore a 1.000 euro, dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’importo minimo di 1.000 euro.

La circolare procede poi a una ricognizione delle norme abrogate per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur. In primis, le note poste in calce all’articolo 1, fatta eccezione per la II-bis sulla prima casa.
Dall’1 gennaio 2014, sono dunque scomparse le disposizioni di favore per i trasferimenti di:

• immobili di interesse storico, artistico e archeologico
• fabbricati o porzioni di fabbricato ceduti in esenzione da Iva nei confronti di imprese di rivendita di immobili
• immobili in favore dello Stato o di enti pubblici territoriali
• immobili situati all’estero
• immobili in favore di Onlus o di istituzioni riordinate in aziende di servizi.

Anche il regime per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati non è più in vigore dall’1 gennaio 2014.
Inoltre, non trova più applicazione la disciplina della nota I all’articolo 1 della tariffa, che prevedeva l’imposta di registro all’8% per i trasferimenti a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze a favore dell’imprenditore agricolo professionale.

Con riferimento alle regole di determinazione della base imponibile, resta in vigore la disciplina del prezzo valore stabilita dall’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005, in quanto concretizza un sistema forfetario non riconducibile nell’ambito delle previsioni agevolative (in virtù della sentenza 6/2014 della Corte costituzionale, il sistema del prezzo-valore si applica anche ai trasferimenti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto).

Per quanto attiene alla soppressione delle agevolazioni previste in leggi speciali, dall’1 gennaio 2014 non trovano più applicazione alcuni regimi agevolativi o esentativi, che prevedevano un trattamento di favore in materia di Registro (riduzione di aliquote, imposta fissa o esenzione).
Restano comunque applicabili le agevolazioni ed esenzioni riferite ad atti non riconducibili nell’ambito dell’articolo 1 della tariffa, ovvero ad atti non riconducibili tra quelli a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento.
La circolare riporta un elenco (non esaustivo) di previsioni recanti agevolazioni da ritenere non più applicabili; tra le altre, quelle per:

• i trasferimenti di immobili compresi in piani di recupero (articolo 5 della legge 168/1982)
• i trasferimenti nell’ambito del compendio unico (articolo 5-bis della legge 97/1994 e articolo 5-bis del Dlgs 228/2001)
• i piani di insediamento produttivi e per l’edilizia economico-popolare (articolo 32 del Dpr 601/1973).

Restano invece in vigore le agevolazioni:

• per la piccola proprietà contadina (articolo 2, comma 4-bis, del Dl 194/2009)
• per la partecipazione all’Expo 2015, in materia di mediazione civile e commerciale (articolo 17 del Dlgs 28/2010)
• nell’ambito dei procedimenti di separazione e divorzio (articolo 19 della legge 74/1987)
• per gli atti di conciliazione giudiziale (articolo 9 della legge 488/1999).