L’Agenzia delle Entrate ha affrontato un chiarimento sulla corretta applicazione dell’agevolazione fiscale legata all’acquisto della prima casa, in particolare sul riacquisto dell’usufrutto.
La risposta ad interpello numero 192/2024 si sofferma infatti sulla possibilità di beneficiare nuovamente di tali agevolazioni in caso di riacquisto del diritto di usufrutto di un immobile.
Un recente caso sottoposto all’attenzione dell’Amministrazione finanziaria offre spunti significativi per comprendere meglio la normativa. L’istante, che aveva già beneficiato dell’agevolazione per l’acquisto di un’abitazione, ha venduto l’immobile prima del decorso del termine di cinque anni previsto dalla legge. Ora, egli intende acquistare l’usufrutto di un altro immobile, situato in un comune diverso, entro un anno dalla vendita, con l’obiettivo di stabilirvi la propria residenza principale.
La normativa vigente
L’agevolazione “prima casa”, disciplinata dalla Nota II-bis all’articolo 1 del decreto presidenziale n. 131 del 1986, prevede che, per poter godere di una tassazione agevolata sull’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, debbano essere rispettati determinati requisiti. Tra questi, vi è l’obbligo di stabilire la residenza nel comune dove è ubicata la casa entro 18 mesi dall’acquisto, e di non essere titolare di diritti reali di godimento su altre abitazioni nello stesso comune o su tutto il territorio nazionale acquistate con le medesime agevolazioni.
Tuttavia, la legge stabilisce anche che, se l’immobile acquistato con l’agevolazione viene ceduto prima di cinque anni, l’acquirente rischia la decadenza dai benefici fiscali. A meno che, entro un anno dalla cessione, non proceda all’acquisto di un’altra abitazione da adibire a residenza principale.
La Richiesta di chiarimento
L’istante, in questo contesto, ha chiesto se il riacquisto del diritto di usufrutto su una nuova abitazione possa essere considerato idoneo per evitare la decadenza dal beneficio “prima casa” precedentemente ottenuto. Inoltre, ha richiesto delucidazioni sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta derivante dall’acquisto del nuovo diritto d’usufrutto per ridurre l’imposta di registro e l’IRPEF.
Agevolazione “prima casa” e riacquisto dell’usufrutto
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, secondo quanto previsto dalla legge, il riacquisto dell’usufrutto o del diritto di abitazione non è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione precedentemente goduta. Infatti, il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che l’esenzione dalla decadenza può essere ottenuta solo mediante l’acquisto della piena proprietà di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. La norma non contempla l’usufrutto o altri diritti reali di godimento come sufficienti per mantenere i benefici fiscali.
La decisione si allinea anche con un’ordinanza della Corte Costituzionale del 2009, che aveva già specificato come l’agevolazione “prima casa” fosse strettamente collegata all’acquisto della proprietà piena dell’immobile, escludendo dunque altre forme di acquisizione come usufrutto o nuda proprietà. Lo stesso principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione in più sentenze, sottolineando che il legislatore ha volutamente differenziato tra l’acquisto di un immobile per godere dei benefici fiscali e l’eccezione che consente di evitare la decadenza dai benefici.
Inoltre, l’Agenzia ha evidenziato che, nel caso in cui l’acquirente non proceda all’acquisto di una nuova abitazione nei termini previsti, non solo decade dal beneficio “prima casa”, ma perde anche il diritto al credito d’imposta che avrebbe potuto utilizzare per compensare le imposte dovute.
Le conclusioni dell’Agenzia delle Entrate
In sintesi, per evitare la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” nel caso di cessione anticipata dell’immobile, è necessario acquistare la piena proprietà di una nuova abitazione entro un anno. Il solo acquisto del diritto di usufrutto, pur essendo legato a un’abitazione principale, non è sufficiente a mantenere i benefici fiscali. L’Agenzia delle Entrate, basandosi su norme e giurisprudenza consolidata, ha chiarito che tali agevolazioni non possono essere estese agli atti di trasferimento di diritti reali di godimento.
