È possibile acquistare un immobile direttamente dal costruttore o dall’impresa edilizia, ma quali sono le tasse d’acquisto per la prima casa dal costruttore.
Acquistare una casa su carta dal costruttore direttamente ha dei vantaggi perché permette di rendere davvero unica la tua abitazione, personalizzandola.
Solitamente una casa in costruzione ha anche il grande vantaggio di essere conforme e rispettare i parametri delle ultime disposizioni di legge in materia edilizia.
Occorre però seguire alcuni accorgimenti per non incorrere in rischi di costi non previsti o perdite.
È opportuno quindi reperire informazioni sull’impresa, leggere attentamente il capitolato, informarsi sui futuri costi di gestione di condominio, richiedere al costruttore garanzie reali di assicurazione contro eventuali imprevisti.
Tra l’altro la legge stessa impone di rilasciare una fideiussione e di stipulare un’assicurazione. È utile inoltre stabilire, già in fase preliminare, come sarà strutturato il contratto di compravendita e gli importi da versare per caparra, acconti e saldo.
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Le imposte nel caso di prima casa
L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Nel caso di prima casa l’atto di compravendita è soggetto a precise imposte.
Quando l’atto di acquisto di una casa per uso abitativo è esente da Iva, si deve pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%,
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
L’Iva invece va applicata nel caso di: sia cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva, sia cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.
In questi casi, le tasse da pagare per l’acquisto della casa senza le agevolazioni fiscali sono:
- iva al 10% o al 22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Con il Fondo di Garanzia Prima Casa, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, i cittadini che non hanno la possibilità di accedere al credito, con precisi requisiti, possono acquistare l’abitazione principale. Il Fondo rilascia una garanzia che copre fino al 50% dell’importo da finanziare per mutui ipotecari non superiori a 250.000 euro.
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Garanzie di legge per l’acquirente
Qualora si parli di un immobile in costruzione o sulla carta la legge ha predisposto una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente.
La legislazione italiana è intervenuta infatti con il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 per tutelare gli acquirenti con una serie di interventi normativi che tendono a garantire l’acquirente, in quanto parte più debole, soprattutto nel caso di insorgenza di eventi negativi a carico dell’impresa di costruzioni.
Secondo l’art 2, all’atto della stipula di un contratto il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme anticipate.
Restano escluse dalla predetta garanzia le somme che l’acquirente verserà tramite un mutuo bancario o contributi pubblici.
La garanzia interviene nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e garantisce quindi la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la situazione si è verificata.
Inoltre, il contenuto del contratto preliminare di compravendita deve essere adeguato alle disposizioni di legge per quanto concerne:
- i soggetti (parte venditrice ed acquirente) del contratto,
- la descrizione dell’immobile,
- licenza edilizia e vincoli costruttivi,
- le caratteristiche della costruzione,
- i termini massimi di esecuzione della costruzione,
- l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondere,
- gli estremi della fideiussione,
- il riferimento ad eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli,
- gli estremi del permesso di costruire,
- attestato di prestazione energetica.
