Abbiamo trattato più volte, nei nostri approfondimenti, i temi legati alla legge 104, la normativa di riferimento per le persone con disabilità, che abbiano menomazioni o patologie sia fisiche che mentali: scopriamo oggi come può essere d’aiuto questa norma per ottenere una riduzione sulle spese condominiali.

La normativa è di fatto molto ampia e tocca un ampio spettro di aspetti della vita quotidiana ed interviene a tutelare sia la persona disabile quanto i familiari o caregiver che si occupano di loro e se ne prendono cura. All’interno del provvedimento legislativo, infatti sono previste una serie di agevolazioni a favore di tutti i soggetti interessati dalla disabilità. Disabilità e invalidità, per esempio, non sono proprio la stessa cosa. L’invalidità civile misura la riduzione della capacità lavorativa generica di una persona mentre la legge 104, che interviene a tutela della disabilità, definisce questa condizione come quella di persone che soffrano di compromissioni fisiche, mentali, intellettive o sensoriali in grado di provocare una situazione di emarginazione e isolamento derivante dalla difficoltà di inserimento nei contesti sociali e lavorativi.

I livelli di disabilità

La complessa e articolata normativa contenuta nella legge 104 distingue due livelli di disabilità, semplice oppure grave. Si legge nella norma, dalle definizioni delle due tipologie di disabilità, come la cosiddetta disabilità semplice o non grave si configuri come quella condizione in grado ostacolare la piena ed effettiva partecipazione nei diversi contesti di vita su base di uguaglianza con gli altri.

Diverso è il livello di compromissione relativo alla disabilità grave che presuppone una condizione di totale riduzione, fino all’azzeramento, dell’autonomia personale, tale da rendere necessario un intervento assistenziale permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o in quella di relazione. Il disabile grave è individuato dalla legge come una persona non autonoma, che ha bisogno di persone o dispositivi specifici (protesi, ecc.) per sopperire ai deficit causati dalle patologie o menomazioni di cui soffre.

Le caratteristiche peculari della disabilità grave

La disabilità grave, proprio per questa caratteristica di continua necessità di supporto e assistenza, a volte anche per compiere le azioni quotidiane e, che a noi sembrano, le più banali, garantisce a chi legalmente individuato in questa condizione, tutte le agevolazioni in essa previste, come l’esenzione dal bollo auto, i permessi retribuiti dal lavoro di chi assiste e molte altre facilitazioni rispetto ad attività quotidiane.

Le persone con disabilità accertata dalla commissione medico-legale dell’Inps oppure dal giudice possono godere di agevolazioni anche dal punto di vista, come abbiamo visto della gestione di una abitazione in affitto, con tempi più lunghi e maggiori tutele per gli sfratti. Sempre sul fronte abitativo è interessante scoprire la possibilità di beneficiare di alcune piccole facilitazioni esistenti anche rispetto al versamento degli oneri condominiali.

Spese condominiali, 104 e disabilità: in alcuni casi sono ridotte

Come accade per tutti gli altri condomini, anche il disabile ai sensi della legge 104 è tenuto a versare le spese condominiali che sono dovute in ragione del titolo di occupazione oppure di proprietà vantato sull’unità immobiliare sita in un dato luogo e edificio, il condominio appunto. Accade però che, proprio perché gli oneri si ripartiscono in base all’utilizzo delle parti comuni, chi sia stato ritenuto titolare di legge 104 debba partecipare in maniera limitata alle spese condominiali inerenti a beni o servizi di cui non possa avvalersi a causa della propria particolare condizione fisica o psichica. Infatti, anche al disabile si applicano quindi gli ordinari criteri di ripartizione stabiliti dalla legge art. 1123 cod. civ. e da quelli disciplinati e dettagliati dal regolamento condominiale.

Nel dettaglio, il codice civile proprio all’art. 1123, nel dettaglio al secondo e terzo comma, stabilisce che  nel caso in cui «si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» e prosegue chiarendo ulteriormente il concetto «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

La quota da pagare per i beni condominiali

Ricapitolando, la legge impone a tutti i condòmini di pagare una quota per i beni comuni, a prescindere dal loro effettivo utilizzo, ma la misura della partecipazione, cioè la percentuale di tale quota, può variare in base all’uso effettivo di questi beni. Una persona disabile sarà, dunque, tenuta a versare le spese condominiali solo per la quota fissa, quota solitamente riferita alle spese di manutenzione, in questo caso non saranno dovute le spese di utilizzo, con riferimento ai beni e ai servizi di cui egli non può godere.

Questo esonero – totale o parziale – è previsto direttamente dalle norme che disciplinano la suddivisione delle spese in condominio, mentre il regolamento condominiale, se approvato all’unanimità, può decidere di esonerare – in tutto o in parte – i disabili con legge 104 dal pagamento delle spese condominiali. Questa rimane una facoltà anche in capo all’assemblea, la quale sempre a seguito di deliberazione unanime può deliberare per una completa esenzione del disabile.

È chiaro che un disabile riconosciuto, allettato o paralizzato, non dovrà pagare le spese inerenti l’uso di piscine e campi da tennis presenti in condominio, ma dovrà corrispondere solo le spese generali di manutenzione.

Quando un condominio, poi, è dotato di particolari servizi e accessori, oppure quando decide di dotarsene, deliberando ad esempio, la realizzazione di innovazioni che comportano un esborso gravoso o che abbiano carattere voluttuario, in caso di progetti di opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, è possibile, per ogni condomino, opporsi sin dall’inizio alla realizzazione di innovazioni voluttuarie, ottenendo così l’esonero da qualsiasi futura spesa. Questo è previsto dal codice civile, all’art. 1121, che consente di ottenere l’esonero da qualsiasi esborso di questa tipologia, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esentati da qualsiasi contributo nella spesa.