Una ripresa lenta, ma che deve tener conto della tassazione più favorevole introdotta lo scorso anno, in seguito alla quale molte stipule sono state rimandate a inizio 2014.

La prima nota trimestrale del 2015, pubblicata dall’Omi, mostra un mercato immobiliare debole nei primi tre mesi dell’anno, con 208.403 compravendite complessivamente registrate. Gli andamenti risentono ancora degli effetti dell’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, del nuovo più favorevole regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. I dati, contenuti nella nota trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblicata oggi, vanno, quindi, analizzati tenendo conto degli effetti del nuovo regime fiscale (articolo 10 del Dlgs 23/2011), che ha reso più vantaggioso rogitare all’inizio del 2014 acquisti di fatto conclusi a fine 2013.
La stima, al netto degli effetti fiscali, mostra un primo trimestre 2015 in debole crescita: le compravendite di abitazioni sono in lieve rialzo rispetto allo stesso periodo del 2014 con un modesto +0,8%, rispetto al dato osservato al lordo dell’effetto fiscale che invece registra un calo del 3%; le compravendite di immobili dei settori terziario, commerciale e produttivo tornano in campo negativo, con una tasso tendenziale in perdita del 2,6 per cento.
È stato possibile ricostruire la serie storica delle variazioni tendenziali sui soli dati complessivi nazionali e, ovviamente, rappresenta una stima volta a neutralizzare l’effetto fiscale citato.
Per maggior chiarezza, si riporta in tabella la serie ricostruita.

La stima degli andamenti “osservati”, presentati nella nota, sono invece al lordo dell’effetto fiscale richiamato e vanno quindi interpretati con opportuna cautela.

Il settore residenziale

Nel primo trimestre 2015 sono state vendute 3mila abitazioni in meno rispetto al periodo gennaio/marzo 2014, con un calo pari al 3%; in diminuzione anche le pertinenze (cantine, box e posti auto), che scendono del 3,6 per cento.

La perdita maggiore (-7,3%) si è manifestata al Centro, nonostante i forti rialzi registrati nel corso dello scorso anno. Diminuzioni anche al Nord (-2,4%), che con le sue oltre 48mila compravendite presenta, però, un livello di scambi superiore a quello complessivamente imputabile al resto del Paese. Al Sud, il numero di transazioni si mantiene pressoché stabile (la riduzione è inferiore all’1%), con i comuni di maggiori dimensioni unici a registrare un dato positivo (+2,2%).

Tra le grandi città italiane, Milano e Palermo rappresentano i soli casi in cui i capoluoghi hanno mostrato incrementi rispetto alle perdite riscontrate per i comuni del resto della provincia. Soprattutto nel capoluogo siciliano si riscontra la divaricazione tra l’ottima performance dell’area comunale, la migliore in Italia con +11,2%, e quella dell’hinterland, dove invece gli scambi si sono ridotti di quasi il 7 per cento.

Altro caso isolato è quello di Napoli, in cui sia i comuni della provincia sia il capoluogo hanno visto aumentare il numero di transazioni rispetto al primo trimestre 2014.

Al contrario, a Genova, il mercato perde sensibilmente su entrambi i fronti: -18,9% il capoluogo, -12,3% il resto della provincia. Tendenza analoga mostrano i mercati di Roma e di Torino, sia pure con perdite meno rilevanti.

I settori non residenziali

Nel primo trimestre del 2015 tutti i settori non residenziali sono in ribasso, con le compravendite di capannoni e industrie che mostrano le perdite più acute (-7,1% rispetto allo stesso periodo del 2014).

Nelle macro aree del Centro e del Sud, i volumi risultano in realtà in aumento: rispettivamente, +3,5% e +12,6%, valori che, tuttavia, non riescono a compensare le perdite fatte registrare al Nord (-13,1%), anche per la diversa dimensione dei rispettivi mercati.

Particolarmente negative sono state anche le performance del resto dell’immobiliare non residenziale: -6,4% il terziario, -5,2% il commerciale.
Da sottolineare la contrazione del settore terziario del Nord (-12%), che da solo muove circa il 56% del mercato. Al Sud, gli scambi sono stabili, dopo due trimestri di crescita molto sostenuta. Il Centro fa invece segnare un moderato rialzo (+3,6%), che fa seguito all’evoluzione estremamente altalenante degli ultimi sei mesi.

La diminuzione delle compravendite del settore commerciale riguarda tutte le aree territoriali, con differenze di scarsa rilevanza: si va dal -6,1% del Nord al -3,9% del Sud, con il Centro che si allinea esattamente al valore medio nazionale.

Il calo non riguarda, tuttavia, le città maggiori dove il mercato di negozi, laboratori, alberghi e altri edifici commerciali si mantiene più vivace rispetto al resto del Paese. In questi primi tre mesi del 2015, si distinguono per gli elevati rialzi le province di Firenze (+20,8%), Genova (+19,2 %) e Palermo (+15,1%).