Ecco come interviene la Legge di Bilancio 2020 sulla Cedolare Secca e quali sono le possibilità di disdetta di contratto all’interno di questo regime.

Disdetta Contratto Affitto e Cedolare Secca: ecco quali sono le novità nel 2020.

La cedolare secca, è stata introdotta nel nostro ordinamento dal decreto legislativo n. 23/2011 e rappresenta un regime di tassazione facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva – pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti – dell’Irpef e delle addizionali. Non sono dovuti il Registro e il Bollo, ordinariamente dovuti per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Cosa cambia con la nuova Legge di Bilancio?

Le novità sulla Cedolare Secca

L’articolo 1, comma 6, del Bilancio 2020 (legge n. 160/2019) riduce dal 15 al 10% l’aliquota dell’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e di quella di bollo per la tassazione diretta e indiretta del reddito derivante da contratti di locazione di unità immobiliari urbane a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa.

Disdetta Contratto Affitto e Cedolare Secca: un riepilogo

In particolare, per quanto riguarda la durata dei contratti a canone concordato, la legge prevede che non possono avere una durata inferiore ai tre anni e, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo dello stesso, questo è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore nei casi espressamente consentiti dalla legge.

Nello specifico, se il contratto non contiene specifiche ipotesi per dare disdetta dall’affitto, questo è ammesso o alla scadenza del termine (diverso a seconda del tipo di contratto) oppure in presenza di una giusta causa. 

La disdetta per giusta causa può essere data quando ricorrono motivi sopravvenuti, imprevisti e imprevedibili al momento della stipula del contratto di locazione.

Invece, la disdetta per giusta causa dalla risoluzione per inadempimento c’è un comportamento colpevole di uno dei due soggetti, che è venuto meno ai propri obblighi contrattuali e che consente all’altro di sciogliersi definitivamente dal contratto.

Ricordiamo, infine, che la legge prevede la possibilità per il solo inquilino di effettuare la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza in qualsiasi momento ed in presenza di gravi motivi oggettivi.

La legge infatti prevede che il locatore possa recedere dal contratto di affitto, e quindi effettuare la disdetta solo ed esclusivamente al termine della prima scadenza del contratto e solo ed esclusivamente in determinati casi.

Come ad esempio:

• destinare l’immobile per uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o del coniuge, o dei genitori, figli e parenti entro il secondo grado;
• ha intenzione di utilizzare l’immobile per esercitarvi attività volte a perseguire finalità pubbliche, sociali, assistenziali o culturali,
• l’inquilino non occupa in maniera continua l’immobile, senza giustificati motivi.

Come si effettua la risoluzione del contratto?

Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Per una panoramica su cedolare secca e contratti di affitto potete consultare questo articolo.