Nullità del contratto di locazione se non registrato ma sanabile tramite registrazione tardiva. Vediamo il caso e la sentenza del Tribunale di Milano.
Il contratto di locazione è una formula attraverso la quale una parte si obbliga a permettere a un altro soggetto il godimento di un bene per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo.
Il contratto di locazione è di natura consensuale, cioè per la sua conclusione è sufficiente lo scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti.
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario o dal proprietario.
L’unico caso in cui non vi è obbligo di registrazione è nel caso di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
Secondo la legge 30 dicembre 2004, n. 311 i contratti di locazione sono appunto nulli se non registrati, come si legge nel comma 346 dell’articolo 1.
In caso di nullità del contratto il locatore ha diritto alla restituzione del bene detenuto illegittimamente e al versamento di un indennizzo/risarcimento per l’occupazione senza titolo.
Registrazione tardiva del contratto
È però possibile la registrazione tardiva contratto di locazione ad uso abitativo. Secondo infatti la Cassazione la registrazione avvenuta anche dopo i 30 giorni imposti dalla legge, ha effetto retroattivo e sana il contratto sin dall’origine.
Il locatore può sempre provvedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione a uso abitativo. La possibilità sana la nullità con effetto retroattivo.
Nel caso in cui venga dichiarata la nullità del contratto per omessa registrazione o per indicazione di canone inferiore all’effettivo:
- il locatore perde il diritto a percepire il canone e l’inquilino può chiedere, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, la restituzione dei canoni versati in precedenza,
- l’inquilino può chiedere la restituzione di quanto già pagato e il locatore da parte sua può chiedere al giudice di determinare una somma per indennizzarlo dall’occupazione dell’immobile che, a seguito della dichiarazione di nullità, è avvenuta senza un valido titolo.
Chi esegue la registrazione tardiva deve anche corrispondere allo Stato le sanzioni tributarie per l’evasione sino a quel momento realizzata.
Una recente sentenza del Tribunale di Milano del 7 novembre 2018 numero 11329 affronta la questione della nullità del contratto di locazione di un bene immobile, per mancata registrazione.
Il Giudice ha condannato l’inquilino che occupava un’unità immobiliare adibita ad autorimessa a liberare immediatamente il locale e a pagare un risarcimento pari a 155 euro mensili oltre alle spese del giudizio.
Nel caso in oggetto, l’inquilino continuava ad occupare l’immobile senza versare il canone/indennizzo al proprietario che comunque subiva una diminuzione patrimoniale, per effetto dell’occupazione.