Il comma 121 dell’articolo 1 della legge di stabilità 2016, nel disciplinare l’estromissione agevolata di immobili, prescrive che alla stessa “si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dei commi da 115 a 120”. Pertanto, il regime fiscale agevolato, descritto nei precedenti interventi con riferimento alle ipotesi di assegnazione/cessione di beni ai soci e di trasformazione in società semplice, trova applicazione anche con riguardo alla diversa ipotesi dell’estromissione, di cui, a seguire, si illustra sinteticamente la disciplina.
La norma conferisce ai soli imprenditori individuali la possibilità di estromettere dal patrimonio dell’impresa, destinandoli alla sfera privata, gli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2015. L’opzione per l’estromissione può essere esercitata entro il 31 maggio 2016, con effetto, però, dal periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016.
La disposizione in commento stabilisce che l’imprenditore individuale può estromettere esclusivamente i beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del Tuir, ovvero:
- gli immobili strumentali per natura, per tali intendendosi quelli che per le proprie caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, ancorché non risultino utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa, ovvero siano inutilizzati o concessi a terzi in locazione o comodato
- gli immobili strumentali per destinazione, per tali intendendosi quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalle caratteristiche specifiche.
Non possono, pertanto, formare oggetto di estromissione gli immobili diversi da quelli strumentali, come, ad esempio, quelli merce, vale a dire i beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa individuale. Il campo di applicazione della disciplina dell’estromissione è, quindi, diverso da quello previsto in materia di assegnazione/cessione (e in precedenza illustrato), fatto salvo il caso degli immobili strumentali per natura.
| Tipologia immobile | Estromissione agevolata (imprenditore individuale) |
Assegnazione/cessione agevolata (società) |
| Strumentale per natura | Si | Si, se non direttamente utilizzato per l’esercizio dell’impresa |
| Strumentale per destinazione | Si | No |
| Merce | No | Si |
| Patrimonio | No | Si |
Il comma 121 stabilisce che, in caso di estromissione, l’imprenditore individuale è tenuto a versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale dei beni estromessi e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Come già ricordato, il valore normale è ordinariamente determinato in base all’articolo 9 del Tuir; tuttavia, anche per l’imprenditore individuale che opta per l’estromissione (al pari delle società che assegnano o cedono beni ai soci in regime agevolato), è consentito stabilire il valore normale degli immobili estromessi in misura pari a quello risultante dall’applicazione, all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52, comma 4, primo periodo, Dpr 131/1986 (comma 117, articolo 1, legge 208/2015 richiamato dal comma 121). Ai fini della determinazione del costo fiscalmente riconosciuto dei beni estromessi, occorre fare riferimento all’articolo 110, comma 1, Tuir.
Quanto alle modalità e ai termini di versamento dell’imposta sostitutiva dovuta dall’imprenditore individuale in caso di estromissione, valgono le medesime regole prescritte in materia di assegnazione/cessione e trasformazione agevolate. Pertanto, l’imprenditore individuale è tenuto al versamento, mediante F24, in due rate:
- 60%, entro il 30 novembre 2016
- 40%, entro il 16 giugno 2017.
Ai fini delle imposte indirette, in caso di estromissione non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto l’operazione non determina il trasferimento del bene immobile a un altro soggetto, ma il mutamento del suo regime fiscale (passaggio dalla sfera imprenditoriale a quella privata). L’Iva, analogamente all’assegnazione (o cessione) agevolata dei beni ai soci e alla trasformazione in società semplice, deve essere applicata nei modi ordinari.
Si ricorda, infine, che l’estromissione, in presenza dei presupposti applicativi richiesti dal comma 121, deve essere effettuata entro il 31 maggio 2016, con efficacia a partire dal 1° gennaio 2016. Pertanto, l’esercizio della facoltà di estromissione degli immobili strumentali, posseduti dall’imprenditore individuale al 31 ottobre 2015, produce come specifica conseguenza che il regime fiscale dei beni esclusi dal patrimonio aziendale diviene, a partire dal 1° gennaio 2016, quello previsto per i soggetti non imprenditori, ai fini delle imposte sia dirette sia indirette.
