Per la costruzione di un complesso immobiliare costituito da unità abitative e da unità strumentali, l’imposta si applicabile nella misura ordinaria, attualmente del 22 per cento.

L’Agenzia delle Entrate, rispondendo a una richiesta di consulenza giuridica, con la risoluzione n. 8/E del  del 14 gennaio, chiarisce il trattamento Iva da applicare alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione di residenze turistico-alberghiere (Rta), nonché alle cessioni e alle locazioni delle singole unità immobiliari di cui le Rta si compongono, precisando che il regime applicabile dipende dalla classificazione catastale dei fabbricati e non dall’effettivo utilizzo.
Tuttavia, con riguardo alle locazioni stipulate nell’ambito di un’attività turistico-alberghiera, i relativi canoni sono trattati alla stregua dei corrispettivi delle prestazioni di alloggio in strutture ricettive (n. 120 della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972).

Le residenze turistico-alberghiere
Le Rta possono essere definite, secondo le disposizioni regionali di settore, come strutture ricettive che, pur avendo servizi comuni di tipo alberghiero, possono offrire ospitalità in appartamenti, costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina e aventi accessi indipendenti in ambiti condominiali o pubblici.

Con la circolare 4/T del 2006, l’Agenzia del Territorio (ora incorporata nell’Agenzia delle Entrate) aveva chiarito che il classamento delle unità immobiliari è attribuito tenendo conto delle caratteristiche costruttive e dell’uso appropriato delle stesse, che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.
Pertanto, in ragione delle caratteristiche dei complessi immobiliari classificabili come Rta, costituite da unità abitative e da ambienti destinati ai servizi comuni, e della autonomia dell’ordinamento catastale rispetto alle norme urbanistiche, è possibile che gli appartamenti vengano censiti in una delle pertinenti categorie abitative comprese nel gruppo “A” e le altre porzioni immobiliari nelle altre categorie di pertinenza, compresa la D/2, in coerenza con le caratteristiche tecniche rilevabili, che vincolano la destinazione catastale (categoria).

L’associazione che ha chiesto la consulenza giuridica, ha precisato che le unità abitative facenti parte delle Rta saranno accatastate nella categoria A/2, i locali di ricevimento alberghiero nella categoria D/2.

Questi i chiarimenti dell’Agenzia.

Iva al 22%
Aliquota ordinaria del 22% per la costruzione del complesso immobiliare costituito da unità abitative e da unità strumentali.

Iva al 10%
Il contratto di appalto per la costruzione dell’immobile potrà essere assoggettato ad aliquota ridotta in caso di compresenza nel medesimo edificio di parti a destinazione abitativa e di parti a destinazione non abitativa, laddove risultino rispettate le proporzioni tra unità abitative e uffici e negozi richieste per gli edifici “Tupini” (articolo 13, legge 408/1949).
In questo caso, alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto sarà applicabile l’aliquota Iva nella misura del 10% (n. 127-quaterdecies della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972).

Iva al 4%
Alle stesse prestazioni rese, però, nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, sarà, invece, applicabile l’aliquota del 4% (n. 39 della tabella A, parte II, allegata al Dpr 633/1972).

Cessioni e locazioni
Per quanto concerne le cessioni e le locazioni delle singole porzioni immobiliari, la classificazione catastale costituisce, a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, il criterio oggettivo cui attenersi per la distinzione tra fabbricati strumentali e fabbricati a uso abitativo, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette.
Tra i “fabbricati strumentali per natura” rientrano le unità immobiliari catastalmente censite o censibili nelle categorie dei gruppi “B”, “C”, “D” ed “E”, nonché nella categoria “A/10”, mentre nei “fabbricati diversi da quelli strumentali per natura” rientrano le unità immobiliari a uso abitazione, catastalmente censite o censibili nelle categorie del gruppo “A” che, ad eccezione della categoria “A/10”, comprendono le abitazioni.
Pertanto, la locazione delle singole unità abitative rientra nelle operazioni esenti (articolo 10, n. 8, del Dpr 633/1972), salvo che l’impresa costruttrice non opti per l’imponibilità. In questo caso, l’aliquota applicabile sarà quella ridotta nella misura del 10% (n. 127-duodevicies della tabella A, parte III, allegata al decreto Iva).

Sono comunque escluse dal regime di esenzione le prestazioni di alloggio effettuate nell’ambito del settore alberghiero, in conformità a quanto espressamente stabilito dalla normativa comunitaria.
Pertanto, qualora le unità abitative siano locate a uso turistico, i relativi canoni saranno assoggettati a Iva con l’aliquota del 10% (n. 120 della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972).

Le locazioni delle unità immobiliari accatastate nella categoria D/2 saranno, invece, esenti da Iva, salvo opzione (articolo 10, n. 8, del Dpr 633/1972), e i relativi canoni, se non è applicabile il regime di esenzione, sconteranno l’Iva nella misura ordinaria.

FONTE: www.fiscooggi.it (giornale on line dell’Agenzia delle Entrate)