L’8 ottobre 2024, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale la Legge 143/2024, che converte con modifiche il cosiddetto “Dl Omnibus”: in particolare il testo introduce alcune modifiche in materia di rendite catastali.
Tra le principali novità introdotte dalla conversione in legge del Dl, spicca infatti l’aggiornamento delle rendite catastali modifiche che agiscono in modo particolare per tutte le strutture ricettive all’aperto, come campeggi e aree per roulotte e caravan.
Si tratta di modifiche che entrano nel dibattito del catasto, che nelle ultime settimane, anche a causa di alcune dichiarazioni del Ministro Giorgetti sulle novità per chi ha fruito del Superbonus, hanno infiammato l’opinione pubblica.
Ma andiamo con ordine.
Che cosa sono le rendite catastali?
Le rendite catastali rappresentano un valore fiscale assegnato a ogni immobile o terreno registrato nel Catasto italiano. Si tratta di un parametro essenziale utilizzato per calcolare varie imposte, tra cui l’IMU (Imposta Municipale Unica), l’imposta di registro e l’imposta di successione.
La rendita catastale consiste così nel reddito teorico annuo che un immobile potrebbe generare se fosse affittato. Non riflette il valore di mercato dell’immobile, ma piuttosto una stima del suo potenziale rendimento economico, calcolata sulla base di criteri stabiliti dalle normative fiscali italiane.
Come si calcola la rendita catastale
Il calcolo della rendita catastale dipende da diversi fattori, tra cui:
- Categoria catastale dell’immobile (abitazioni, negozi, uffici, terreni agricoli, ecc.).
- Zona censuaria in cui si trova l’immobile, cioè l’area in cui è situato.
- Dimensione e caratteristiche dell’immobile, come superficie, numero di vani, destinazione d’uso e altre informazioni tecniche.
La formula per determinare la rendita catastale è basata su tariffe d’estimo stabilite dall’Agenzia delle Entrate. Queste tariffe tengono conto delle caratteristiche dell’immobile e del contesto socio-economico della zona in cui si trova.
A cosa serve la rendita catastale
La rendita catastale viene utilizzata come base per il calcolo di diverse imposte, tra cui:
- IMU: l’imposta municipale sugli immobili si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile.
- Imposta di registro: la rendita catastale è utilizzata anche per determinare il valore catastale di un immobile, che a sua volta serve come base per calcolare l’imposta di registro nei trasferimenti immobiliari (es. acquisto o donazione).
- Tasse di successione o donazione: quando un immobile viene ereditato o donato, le tasse si calcolano sul valore catastale, che deriva dalla rendita catastale.
Esempio pratico
Immaginiamo un appartamento in una città. L’Agenzia delle Entrate, tramite il catasto, stabilisce una rendita catastale di 1.000 euro. Per calcolare l’IMU, si rivaluta questo importo del 5%, ottenendo 1.050 euro. A questo punto, si applica un moltiplicatore, che per le abitazioni principali è 160. La base imponibile sarà quindi di 168.000 euro (1.050 x 160). Su questo importo il Comune applica l’aliquota IMU prevista, che può variare da città a città.
Aggiornamenti
Le rendite catastali possono essere aggiornate quando un immobile subisce modifiche (ristrutturazioni, ampliamenti, cambi d’uso), oppure nell’ambito di riforme catastali promosse dallo Stato. L’aggiornamento della rendita può comportare un aumento delle imposte da pagare, rendendo necessario un monitoraggio costante da parte dei proprietari per evitare sanzioni in caso di mancato adeguamento.
Come cambiano le rendite catastali con la conversione in legge del Dl Omnibus 2024?
A partire dal 1° gennaio 2025, roulotte, case mobili e caravan situati all’interno di strutture ricettive all’aperto, come campeggi e villaggi turistici, non saranno più rilevanti ai fini della stima diretta della rendita catastale, a condizione che siano dotati di meccanismi di rotazione funzionanti. Questa novità, introdotta con l’articolo 7-quinquies del Decreto Omnibus, rappresenta un’importante semplificazione normativa che mira a chiarire la classificazione di queste strutture mobili e a evitare che vengano trattate come immobili permanenti. L’obiettivo è differenziare tra strutture mobili e fabbricati fissi, attribuendo la rendita catastale soltanto alle strutture che modificano in modo stabile il territorio.
Rendite catastali e aggiornamenti geometrici obbligatori
Nonostante l’esclusione delle roulotte e delle case mobili dal censimento catastale, gli intestatari delle aree su cui sono installate queste strutture devono comunque procedere con l’aggiornamento catastale delle mappe. Tale aggiornamento è necessario per ridefinire la consistenza delle aree destinate a ospitare queste strutture e per adeguare le rendite catastali al nuovo quadro normativo. La scadenza per la presentazione degli atti di aggiornamento è fissata al 15 giugno 2025. Entro questa data, gli intestatari catastali dovranno presentare:
- Aggiornamento geometrico: un adeguamento che tiene conto delle modifiche apportate alle aree adibite a roulotte e case mobili.
- Aggiornamento del Catasto Fabbricati: obbligatorio per tutte le strutture permanenti o di nuova costruzione all’interno delle aree ricettive.
Il mancato rispetto di questa scadenza comporta conseguenze significative: l’Agenzia delle Entrate potrà inviare una richiesta formale agli intestatari delle strutture affinché provvedano agli aggiornamenti. Se questi ultimi non dovessero adempiere entro 90 giorni dalla ricezione della richiesta, gli aggiornamenti saranno effettuati d’ufficio, con addebito dei costi ai proprietari.
Ricalcolo dei valori per le stime delle rendite catastali
Un altro aspetto rilevante della legge di conversione del Dl Omnibus 2024, è che sempre a partire dal 1° gennaio 2025, si incrementano i valori necessari alla stima delle rendite catastali rispetto ai valori di mercato ordinariamente attribuiti.
Nello specifico, gli incrementi si articolano come segue:
- Incremento dell’85% per le aree attrezzate: le aree che dispongono di servizi dedicati a queste strutture mobili, come piazzole con collegamenti elettrici e idrici, subiranno un incremento del valore catastale. Questo adeguamento tiene conto del maggiore valore di mercato delle aree attrezzate rispetto a quelle non fornite di servizi.
- Incremento del 55% per le aree non attrezzate: anche le aree prive di attrezzature specifiche, ma comunque destinate al pernottamento degli ospiti, vedranno un incremento del valore catastale, sebbene in misura inferiore rispetto a quelle attrezzate.
Questi aumenti hanno l’obiettivo di adeguare le rendite catastali alle condizioni reali del mercato, considerando che le strutture ricettive all’aperto, soprattutto quelle dotate di servizi per le strutture mobili, hanno un potenziale di guadagno maggiore rispetto a quelle tradizionali. La rivalutazione delle rendite influirà direttamente sul calcolo delle imposte municipali sugli immobili (IMU), determinando un aumento del gettito per i Comuni.
Conseguenze per il mancato aggiornamento catastale
La normativa impone agli intestatari catastali l’obbligo di presentare gli atti di aggiornamento entro il termine del 15 giugno 2025. Se tale scadenza non verrà rispettata, l’Agenzia delle Entrate potrà inviare una formale richiesta di regolarizzazione. A quel punto, i proprietari avranno 90 giorni di tempo per conformarsi. In caso di ulteriore inadempimento, l’Agenzia provvederà d’ufficio alla redazione degli atti necessari, addebitando agli intestatari i costi relativi, come previsto dalla normativa in vigore (comma 339 dell’art. 1 della Legge n. 311/2004).
La mancata presentazione degli aggiornamenti comporta non solo il rischio di dover pagare arretrati sull’IMU, ma anche sanzioni pecuniarie. Queste ultime possono variare da 258 a 2.066 euro, a seconda della gravità dell’inadempimento e del ritardo accumulato.
Le polemiche sul ricalcolo delle rendite per chi ha fruito del Superbonus
Come avevamo anticipato all’inizio il tema delle rendite catastali in rapporto alla fruizione del Superbonus 110% resta molto “caldo”: come sappiamo il Governo ha annunciato controlli a tappeto sull’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Il Ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha ribadito in audizione l’intenzione di monitorare attentamente le ristrutturazioni e scovare i cosiddetti “immobili fantasma”, ovvero privi di rendita catastale o con un accatastamento errato.
Già la Manovra 2024 prevede che il Fisco possa utilizzare strumenti tecnologici avanzati per individuare eventuali irregolarità. Quando viene rilevata un’anomalia, i proprietari degli immobili potrebbero ricevere lettere di compliance per regolarizzare la situazione. Se un immobile ha subito interventi di riqualificazione grazie al Superbonus, il suo valore tende ad aumentare fino al 15%, con conseguenze su rendite catastali e tassazione.
Ovviamente la ridefinizione delle rendite, soprattutto per chi ha beneficiato di agevolazioni come il Superbonus, avrebbe anche un impatto diretto sulla tassazione degli immobili.
Rendite catastali e impatto sull’IMU: un equilibrio delicato
La rendita catastale rappresenta un elemento chiave per il calcolo dell’IMU, l’imposta municipale sugli immobili. Abbiamo visto che questo valore viene rivalutato del 5% e, in base alla tipologia dell’immobile, viene poi moltiplicato per un coefficiente specifico, al quale i Comuni applicano le proprie aliquote fiscali. Si tratta di un sistema consolidato che permette agli enti locali di ottenere un’importante fonte di entrate. Tuttavia, questo meccanismo presenta alcuni aspetti critici, soprattutto alla luce delle recenti modifiche introdotte in materia di aggiornamento catastale.
Effetti retroattivi e criticità dell’aumento delle imposte
Una delle principali problematiche riguarda l’effetto retroattivo dell’aggiornamento delle rendite catastali. In base alla normativa vigente, la nuova rendita ha efficacia a partire dall’anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere comunicata. Come abbiamo anticipato sopra ciò significa che chi non ha provveduto per tempo alla presentazione della documentazione catastale si troverà a dover pagare le rate arretrate dell’IMU, una misura che può mettere in seria difficoltà molti proprietari. A questa situazione si aggiunge la possibilità di incorrere nelle già citate sanzioni pecuniarie che variano da 258 a 2.066 euro, a prescindere dall’utilizzo di agevolazioni fiscali come il Superbonus.
Un’inversione di rotta rispetto all’obiettivo del Superbonus
Questa misura ha generato non poche critiche, poiché sembra andare contro l’obiettivo iniziale del Superbonus, che mirava a incentivare la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici senza gravare eccessivamente sui contribuenti. L’aggiornamento catastale obbligatorio, con il conseguente aumento delle imposte, rischia di disincentivare molte persone dall’accedere a tali agevolazioni, temendo di dover affrontare un aumento delle tasse. Anzi, coloro che hanno già usufruito del Superbonus si trovano ora a fronteggiare il paradosso di dover sostenere costi fiscali più elevati per immobili migliorati dal punto di vista dell’efficienza energetica, vanificando parte dei vantaggi ottenuti dalle agevolazioni stesse.
Un peso eccessivo su proprietari e mercato immobiliare
L’aumento delle rendite catastali e, di conseguenza, delle imposte immobiliari, colpisce in modo particolare i proprietari di seconde case, già soggette a una tassazione elevata. Questo rischio è accentuato nelle aree turistiche e nelle zone economicamente meno sviluppate, dove il mercato immobiliare potrebbe subire una brusca frenata. L’aumento dei costi legati agli immobili potrebbe ridurre l’attrattiva per i potenziali acquirenti e scoraggiare investimenti futuri, rallentando ulteriormente un settore già messo a dura prova dalle recenti crisi economiche e dall’aumento dei tassi di interesse.
In particolare, le regioni meno ricche potrebbero vedere ridotte le opportunità di investimento immobiliare, aggravando le disparità territoriali già esistenti. Se da un lato l’adeguamento delle rendite catastali mira a rendere più equa la tassazione immobiliare, dall’altro rischia di pesare soprattutto su chi ha minori capacità economiche. Le seconde case, che spesso rappresentano un investimento o una fonte di reddito per le famiglie, diventano meno accessibili e, in alcuni casi, potrebbero risultare addirittura un onere insostenibile.
