Una delle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 riguarda la possibilità per gli imprenditori individuali di estromettere dal regime d’impresa i beni immobili, fruendo di una tassazione “agevolata” rispetto alle ordinarie modalità impositive.

AMBITO SOGGETTIVO

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soli imprenditori individuali che siano in attività sia al 31 ottobre 2015 che al 1° gennaio 2016. Questa doppia data si ricava dalla circostanza che la prima condizione di accesso alla disciplina è il possesso dell’immobile al 31 ottobre 2015 e dal fatto che gli effetti dell’opzione decorrono dal 1° gennaio 2016. Ne deriva che gli imprenditori che dovessero aver cessato entro la fine del 2015 hanno maturato i presupposti per la destinazione all’uso personale dell’immobile prima della data di efficacia della previsione della finanziaria e non sono dunque in condizioni di poterne beneficiare.

Ugualmente le imprese neo costituite dal 1° novembre 2015 in avanti sono escluse dalla sfera di operatività della norma.

L’agevolazione è preclusa altresì:

• all’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto /usufrutto prima del 01.01.2016, posto che per la durata dell’affitto /usufrutto la qualifica di imprenditore è “sospesa”;
• all’unico socio di una società di persone che non avendo provveduto alla ricostituzione della pluralità dei soci non ha trasformato la società in ditta individuale alla data del 31.10.2015.

L’estromissione può essere effettuata anche:

• dal donatario dell’azienda che ha proseguito in forma individuale l’attività del donante.
• dall’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31.10.2015, a condizione che lo stesso abbia proseguito in forma individuale l’attività del de cuius;

AMBITO OGGETTIVO

L’estromissione riguarda gli immobili posseduti al 31 ottobre del 2015 che appartengono alle seguenti categorie di immobili:

• strumentali per destinazione: sono quegli immobili classificati nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11 (immobili abitativi), i quali, pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati in modo esclusivo nell’attività d’impresa. A titolo esemplificativo, rientrano nella tipologia di immobile strumentale per destinazione, l’appartamento usato come ufficio o l’immobile in uso al dipendente che lì ha trasferito la residenza anagrafica per lavoro.
• strumentali per natura: sono quegli immobili non soggetti “naturalmente” ad alcuna diversa destinazione se non quella strumentale proprio per le caratteristiche del bene, a meno che non si compiano radicali trasformazioni dell’immobile stesso.

Le categorie catastali che ne fanno parte sono le seguenti:

A uffici e studi privati;

B immobili per alloggi collettivi;

C immobili a destinazione commerciale;

D immobili a destinazione speciale;

E immobili a destinazione particolare.

Gli immobili strumentali per natura possono essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero anche se dati in locazione o comodato a terzi.

Sono esclusi dall’estromissione:

• gli immobili in leasing poiché tale tipologia di contratto prevede la mera detenzione e non determina il possesso del bene;
• gli immobili merce;
• gli immobili patrimonio in quanto non sono né strumentali per destinazione, né strumentali per natura;
• gli immobili ad uso promiscuo intendendosi tali gli immobili di civile abitazione (classe A, fatta eccezione per la categoria A/10) utilizzati promiscuamente sia per esercitare l’attività imprenditoriale sia per le necessità personali dell’imprenditore;
• gli immobili dell’unica azienda concessa in affitto, perché in tal caso difetterebbe la condizione di imprenditore.

Gli immobili strumentali per natura possono essere oggetto di estromissione solo se iscritti nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili.

Gli immobili strumentali per destinazione, per essere oggetto di estromissione, occorre fare riferimento alla data in cui sono stati introdotti nel patrimonio dell’impresa ed in particolare:

• se acquistati in un momento precedente al 31 dicembre 1991, potranno essere estromessi dal patrimonio anche se non iscritti nell’inventario o registro dei beni ammortizzabili per le ditte in contabilità semplificata, dal momento che la normativa previgente attribuiva rilevanza all’utilizzo “di fatto”;
• se acquisiti a partire dal 1° gennaio 1992, invece, possono soggiacere all’estromissione agevolata solo se iscritti nell’inventario (o registro dei beni ammortizzabili per le ditte in contabilità semplificata).

L’estromissione può riguardare anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione (ad esempio con il coniuge) limitatamente alla quota di spettanza dell’imprenditore stesso.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE

Il termine per l’esercizio dell’opzione scade il prossimo 31 maggio con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2016 . A tale fine, vale il principio della manifestazione della scelta per fatti concludenti che nel caso in specie, dovendo manifestare la volontà di escludere il bene immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa, è rappresentato dalla contabilizzazione dell’estromissione:

• sul libro giornale, per le imprese in contabilità ordinaria;
• sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata.

A seguito dell’esercizio dell’opzione l’immobile dovrà essere iscritto, con decorrenza dal 1° gennaio 2016, nel quadro RB del modello Unico dell’imprenditore. Se si tratta di un immobile locato, il relativo provento, una volta estromesso l’immobile, è di pertinenza della persona fisica e non dell’impresa con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2016.

COSTO DELL’ESTROMISSIONE

L’agevolazione in commento consente di derogare alle disposizioni ordinarie assoggettando la plusvalenza, ove presente, ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’irap dell’8%. Quindi:

Imposta sostitutiva = (valore normale – costo fiscalmente riconosciuto) x 8%.

La base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% viene calcolata sottraendo dal valore normale dell’immobile, al momento dell’estromissione, il costo fiscalmente riconosciuto a tale data.

Il valore normale dell’immobile deve essere individuato in due modi alternativi tra di loro:

• valore di mercato ai sensi dell’articolo 9 del Tuir;
• valore catastale individuato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5%, o 25% per i terreni, il moltiplicatore di cui all’art. 52, DPR n. 131/86 ai fini dell’imposta di registro

I moltiplicatori catastali da applicare alla rendita rivalutata sono i seguenti:

Categoria catastale A (escluso A/10) e C (escluso C/1) 120

Categoria catastale B 140

Categoria catastale A/10 e D 60

Categoria catastale C/1 e E 40,8

La data di riferimento del valore da confrontare con il costo fiscalmente riconosciuto è quella del 31 ottobre 2015.

Il valore fiscalmente riconosciuto è determinabile assumendo il valore dell’immobile da estromettere al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte sino al 31 dicembre 2015 tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate. Nel costo da contrapporre al valore normale si deve considerare anche l’area di sedime del fabbricato, determinata in sede di scorporo dell’immobile da ammortizzare

Nel caso in cui il valore normale sia pari o inferiore al valore fiscalmente riconosciuto, la base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva è azzerata o negativa e quindi l’imprenditore può procedere a estromettere l’immobile senza il pagamento di alcuna imposta. Le eventuali minusvalenze conseguite non sono deducibili dal reddito imponibile.

REGIME IVA

L’estromissione comporta l’applicazione delle regole Iva ordinarie in quanto l’esclusione dal regime di impresa rappresenta ai fini dell’imposta sul valore aggiunto un’operazione di autoconsumo ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5), DPR 633/1972. Tale normativa prevede che l’operazione sia assimilata alla cessione di beni. Quindi l’estromissione dell’immobile strumentale dal patrimonio dell’imprenditore costituisce destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, con la conseguenza che risulta un’operazione rilevante ai fini iva, a meno che nell’atto di acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta.

Si riepilogano le situazioni di estromissione ai fini iva:

Acquisto ante 1973: fuori campo iva

Acquisto da privato: fuori campo iva

Apporto dell’imprenditore: fuori campo iva

Acquisto con Iva non detratta al 100%: esente iva art. 10 comma 1 n. 27 quinquies DPR 633/1972

Acquisto con IVA detratta in tutto o in parte:

• soggetto ad iva se estromesso da impresa che l’ha costruito o ristrutturato entro i 5 anni;
• esente iva art. 10 comma 1 n. 8-bis se immobile abitativo salvo opzione per imponibilità;
• esente iva art. 10 comma 1 n. 8-ter se immobile strumentale salvo opzione per imponibilità.

L’estromissione non è soggetta né ad imposta di registro né ad imposte ipocatastali

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA

Nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto dell’estromissione esente iva sia stato acquisito con detrazione dell’imposta, sussiste, a meno che non sia decorso il periodo di osservazione decennale previsto per i beni immobili, l’obbligo di rettifica della detrazione d’imposta ai sensi dell’art. 19 – bis DPR 633/1972.

In pratica sarà necessario rettificare la detrazione Iva in misura pari ai decimi mancanti al termine del decennio dall’acquisto. Nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato dalla ditta individuale senza l’applicazione dell’iva, come, ad esempio, nel caso di acquisto da un privato, e nei periodi successivi l’imprenditore abbia eseguito manutenzioni e ristrutturazioni sull’immobile con detrazione dell’Iva, sarà necessaria la rettifica di tali detrazioni qualora tali spese siano andate ad incremento del valore dell’immobile oggetto di estromissione.

VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

L’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap dell’8% deve essere versata:

1° rata: 60% entro il 30 novembre 2016;

2° rata: 40% entro il 16 giugno 2017.

Il perfezionamento dell’estromissione si verifica con il pagamento della prima rata dell’imposta sostitutiva ed ha effetto dal periodo d’imposta in corso al 1° gennaio 2016. Trattandosi di una manifestazione di volontà, non può trovare applicazione il ravvedimento operoso ai fini dell’esercizio dell’opzione. Ne consegue che la scadenza del 30 novembre 2016, per il pagamento della prima rata, dovrà ritenersi posta a pena di decadenza dell’opzione. L’omissione invece della rata successiva (16 giugno 2017) comporterà l’iscrizione a ruolo della differenza dovuta maggiorata del 30% di sanzione e interessi di mora, restando salva la possibilità di regolarizzare il versamento tramite ravvedimento operoso.

SUCCESSIVA CESSIONE DELL’IMMOBILE

In ipotesi di successiva cessione dell’immobile estromesso:

• il periodo di possesso da computare ai fini della tassazione dell’eventuale plusvalenza, ai sensi dell’art. 67 comma 1 lettera b) del TUIR, è determinato con riferimento al titolo di provenienza originario dell’immobile, e non già dalla data di effetto dell’estromissione.
• assume rilevanza il valore assunto ai fini dell’estromissione

ESTROMISSIONE DELL’IMMOBILE DATO IN LOCAZIONE

Nel caso in cui l’immobile sia soggetto ad un contratto di locazione in corso alla data dell’opzione per l’estromissione agevolata, quest’ultima ha valenza a far data dal 1° gennaio 2016. Pertanto, qualora l’immobile sia stato locato con l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto perché considerato in regime d’impresa, occorrerà procedere alla rettifica dei documenti emessi con addebito dell’imposta, tramite l’emissione di una nota di variazione, secondo le modalità previste dall’art. 26 comma 2, DPR 633/1972.

L’esclusione dell’immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa comporta l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 2% prevista per i soggetti non imprenditori, anziché dell’1% prevista per i soggetti imprenditori. Il conguaglio dovrà riguardare tutto il periodo contrattuale successivo al 1° gennaio e l’integrazione va denunciata entro 20 giorni dalla data di perfezionamento dell’estromissione (a questo fine è considerato tale il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva).