Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito a cosa fare nei casi in cui la documentazione relativa allo stato legittimo di un immobile senza titoli edilizi risulti irreperibile.
Nel panorama normativo italiano, uno dei problemi più frequenti in cui può incappare un cittadino che deve certificare la regolarità urbanistica di un immobile consiste nella irreperibilità, presso gli archivi comunali, delle pratiche edilizie depositate in precedenza.
Fortunatamente, le recenti modifiche introdotte dal decreto “Salva Casa” (l. n. 105/2024) e dal Testo Unico dell’Edilizia offrono una soluzione concreta al problema. Ad oggi, infatti, è possibile ricostruire lo stato legittimo anche in mancanza dei titoli originari, a patto di fornire adeguati riscontri probatori alternativi. Si parla in questo caso di stato legittimo “desunto”.
Cosa si intende per stato legittimo “desunto”?
Secondo quanto stabilito dall’art. 9-bis, co. 1-bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo di un immobile può essere determinato non solo tramite i titoli abilitativi conservati negli archivi comunali, ma anche attraverso altri elementi oggettivi e documentali, idonei a dimostrare la pregressa regolarità edilizia.
Più nel dettaglio, la norma citata dispone che “[…] Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi”.
Documenti alternativi per dimostrare la legittimità edilizia
Ebbene, dalla lettura della disposizione sopra riportata, si evince chiaramente che, allorquando il titolo edilizio non sia reperibile, è possibile presentare:
- informazioni catastali storiche di primo impianto;
- fotografie d’epoca;
- estratti cartografici;
- atti notarili o contratti pubblici o privati con data certa;
- certificati di abitabilità contenenti riferimenti indiretti al titolo edilizio originario.
Tutti questi documenti, se attendibili e ben documentati, possono costituire prova sufficiente a supportare la regolarità urbanistica dell’immobile.
Due scenari di irreperibilità nei Comuni
Due sono le possibili situazioni di irreperibilità del titolo edilizio:
- titolo esistente, ma non più accessibile: l’atto è stato registrato, se ne conosce numero e data (es. Licenza edilizia n. 40/1970), ma non è più fisicamente reperibile;
- titolo mai registrato o non inventariato: non ci sono nemmeno tracce identificative dell’atto perché il Comune non ha mai redatto un archivio sistematico o questo è andato perduto.
Stato legittimo dell’immobile senza titoli edilizi: cosa fare se la documentazione è irreperibile?
In entrambe le ipotesi, il cittadino può dimostrare la legittimità edilizia con fonti probanti alternative a quelle generalmente richieste. Infatti, tradizionalmente la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile può avvenire mediante:
- licenze edilizie;
- concessioni e autorizzazioni edilizie;
- permessi di costruire;
- denunce e segnalazioni di inizio attività (DIA, SCIA);
- comunicazioni asseverate (CILA);
- condoni edilizi;
- sanatorie o regolarizzazioni tardive.
Obbligo del Comune di attestare l’insussistenza
Se un cittadino richiede una copia di un titolo edilizio e questa non viene trovata, il Comune non può limitarsi a dichiararne l’irreperibilità. L’ente locale è infatti tenuto a fornire un’attestazione formale motivata, esplicitando le ragioni per cui la documentazione è assente. Tale assunto è stato confermato anche dal TAR Lazio (sent. n. 5918/2022), che ha ribadito il dovere dell’ente di garantire certezza giuridica e trasparenza, tutelando così le legittime aspettative del richiedente.
Costruzioni storiche: quando non serviva alcun titolo
Per immobili edificati in epoche precedenti alla l. n. 10/1977, non era obbligatoria la richiesta di licenza edilizia. In tali casi, è sufficiente dimostrare la legittimità attraverso l’approvazione del progetto da parte della Commissione edilizia, anche in assenza di un formale titolo rilasciato. Secondo il Consiglio di Stato, il verbale con approvazione del progetto equivale a un’autorizzazione implicita a costruire, trattandosi di una prassi consolidata nel precedente regime normativo.
