Ecco alcuni dati emersi dall’evento Forum Locazione 2025, che mette a nudo una situazione di crisi nel settore immobiliare degli affitti ma che rappresenta anche l’occasione per riepilogare regole e divieti per gli inquilini in materia di animali.
I dati sul mercato immobiliare
Secondo i dati diffusi lo scorso anno dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle entrate, nel 4° trimestre del 2023 sono state locate 241.784 abitazioni, in calo rispetto all’anno precedente (2022) di del 4,6% e con un giro di affari che si attesta in oltre 1,6 miliardi di euro in aumento di quasi 1 punto percentuale rispetto all’anno precedente.
D’altra parte nell’aprile del 2025, in occasione dell’evento Forum Locazione 2025, Scenari Immobiliari e Abitare Co. hanno presentato alla stampa il Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” che ha messo in evidenza come la carenza di immobili in locazione sia ormai un dato strutturale dell’Europa e ancora di più dell’Italia. Secondo questa ricerca, seppure si stima che una percentuale non del tutto trascurabile del mercato si muova sotta la linea di legalità, nel 2024 in Italia sono stati stipulati circa 1,3 milioni di nuovi contratti, con un aumento medio dei canoni i circa 4,5%, con un dato di punta delle grandi città con +5% a Milano e Roma.
La richiesta in Europa e i doveri per gli inquilini
Numeri che non matchano però con la richiesta del mercato Europeo, visto il dato importante che stima in circa venti milioni le persone attualmente in modalità attiva di ricerca di una abitazione in affitto in Europa, dove overturism, preferenza dei locatari per affitti brevi e scarsità di nuove costruzioni fanno contrarre gli immobili sul mercato e salire i prezzi. Su questo totale si stima che quattro milioni siano nel nostro Paese.
Mercato difficile dunque, chi riesce ad avere un appartamento in affitto se lo tiene ben stretto, dando seguito a tutti gli obblighi principali dell’inquilino, vale a dire come prescrive il codice civile, “Il conduttore deve 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 c.c.)” e ovviamente prestare massima attenzione alle regole in conformità col contratto, agire con puntualità nel versare i canoni secondo quanto stabilito, custodire il bene e svolgere la manutenzione ordinaria, per mantenerlo in efficienza.
Affitto: regole e prescrizioni in materia di animali
Nulla dice, invece, il Codice civile in merito al divieto di detenere animali di affezione, un cane, un gatto ma anche un coniglietto o un uccellino è lecito che siano vietati per contratto? Una interpretazione della norma ci arriva da una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli, specificamente la n. 1254 del 13 marzo 2025 pronunciatosi riguardo un contratto di locazione nel quale era esplicitamente vietata la detenzione di animali.
È bene premettere che l’articolo 1138, 5° comma, del Codice civile, in vigore dal 18 giugno 2013, stabilisce che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, questo divieto, infatti, che non può essere imposto con il regolamento condominiale approvato a maggioranza ma necessità di una unanimità dei consensi.
Come ribadito in numerose sentenze, nel tempo, vedi Cass. civ., Sez. II, 15/02/2011, n. 3705 “tali divieti possono assumere natura contrattuale, in quanto contenute in clausole, approvate e modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica ” la possibilità di limitare al conduttore la detenzione di animali rientra tra quelle facoltà che i contraenti possono serenamente esprimere e pattuire, in applicazione del diritto di stabilire, liberamente, il contenuto del contratto (ex art. 1322 c.c.).
La recente pronuncia della Corte di Appello di Napoli
Di recente però, ha fatto discutere il pronunciamento della Corte di Appello di Napoli, che ha invece considerato ammissibile il divieto di detenere animali domestici contenuto in un contratto di affitto.
Nello specifico all’art. 7 del contratto, il locatore di un immobile aveva fatto inserire la clausola con la quale era stabilito il divieto di detenere in casa gli animali di affezione, clausola che però veniva disattesa dall’inquilino che possedeva ben tre cani.
La vicenda, presa in esame dal Tribunale di Napoli, intervenuto in primo grado, che aveva stabilito come il divieto in questione non risultasse valido configurandosi l’inserimento come ‘clausola vessatoria’, vale a dire una aggiunta che secondo la legge crei uno squilibrio contrattuale a favore di una delle due parti, di solito a favore del venditore o del cedente il servizio che la ha imposta, motivo per cui si considerava nulla, come mai apposta al contratto.
Il caso giuridico
Diversa però la posizione dopo il ricorso, il pronunciamento della Corte di Appello di Napoli si è infatti pronunciata valutando come la clausola della locazione in oggetto, con la quale si vieta al conduttore di detenere animali di affezione non è da considerarsi vessatoria ma legittima, poichè per essere considerata vessatoria, una clausola contrattuale deve contrastare con i casi di cui all’art. 1341 c.c.
A fare la differenza la questione che fosse vigente nello specifico caso una previsione contrattuale integrata con la clausola di divieto aggiunta dal locatore, accettata dal conduttore a seguito della firma del contratto appunto, che quindi rientrerebbe tra gli obblighi accessori dell’affittuario, contravvenuta dal comportamento del conduttore, noncurante della clausola da lui sottoscritta, che aveva ben tre cani e, a detta del locatore, gli stessi sporcavano, sistematicamente, il balcone dell’abitazione con relativo sversamento delle deiezioni in direzione degli spazi condominiali.
Una situazione intollerabile, a detta di condomini e amministratore, in ragione della quale si chiedeva e otteneva in primo grado la risoluzione del contratto per il grave inadempimento del conduttore all’obbligo di comportarsi diligentemente nell’esecuzione del contratto.
Il parere e le motivazioni dei giudici
Di diverso avviso, invece, è stata la Corte di Appello. Per tale ufficio la limitazione in discussione non aveva nulla a che fare con quei casi in presenza dei quali, ai sensi dell’art. 1341 c.c., una clausola contrattuale, se imposta all’altro contraente senza una specifica comprensione e sottoscrizione, è vessatoria.
“Non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria“.
