Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti delle modalità di convocazione delle assemblee condominiali: email ordinaria insufficiente, servono strumenti che garantiscano certezza giuridica.
Con l’ordinanza n. 16399 pubblicata il 18 giugno 2025, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiaro e vincolante per l’amministrazione condominiale: l’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere considerato valido se inviato tramite posta elettronica ordinaria. Solo l’utilizzo di mezzi che assicurano la tracciabilità della comunicazione – come la raccomandata, la Posta Elettronica Certificata (PEC), il fax o la consegna a mano – consente di considerare regolare la procedura.
La vicenda all’origine della decisione
Il caso esaminato dalla Suprema Corte nasce da un ricorso presentato da una società contro una delibera condominiale, contestando di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione all’assemblea. Il condominio, dal canto suo, sosteneva di aver inviato l’informazione via email ordinaria. Tuttavia, la società ricorrente ribadiva che non era in discussione il mezzo in sé, quanto l’assenza di una prova certa della ricezione.
La Corte, pur rilevando che il motivo formale indicato nel ricorso non fosse esattamente centrato, ha comunque deciso di affrontare la questione sostanziale: la validità delle convocazioni inviate con strumenti che non garantiscano la ricezione.
Obbligo di mezzi tracciabili per la convocazione
Richiamando l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, la Cassazione ha ribadito che, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012 (la cosiddetta “riforma del condominio”), l’avviso per la partecipazione all’assemblea deve essere comunicato tramite mezzi che assicurino prova dell’avvenuta consegna. Nello specifico, sono considerate valide: la raccomandata, la PEC, il fax o la consegna a mano.
L’utilizzo della semplice email non rientra tra questi strumenti, in quanto non garantisce alcuna ricevuta di avvenuta consegna, né l’effettiva ricezione da parte del destinatario. Senza questi elementi, manca la presunzione legale di conoscenza dell’atto, presunzione che invece è prevista per le notifiche effettuate con mezzi formali, secondo quanto stabilito dall’articolo 1335 del Codice Civile.
Le conseguenze per le delibere assembleari
Secondo la Corte, la mancata convocazione anche di un solo condomino può comportare l’annullabilità della delibera, se questi dimostri di non aver ricevuto l’avviso. La giurisprudenza consolidata ritiene che spetti proprio al condomino che ritiene di essere stato escluso dall’assemblea dimostrare l’omissione, ma resta comunque a carico dell’amministratore – o del condominio – l’obbligo di utilizzare mezzi che rendano certa la comunicazione.
Nemmeno il regolamento condominiale può derogare a questo principio. Infatti, l’articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile vieta espressamente ai regolamenti interni di modificare le norme fondamentali, tra cui quelle sulla convocazione dell’assemblea.
Il limite invalicabile della PEC: per la Cassazione le convocazioni condominiali via email semplice non sono valide
La PEC, a differenza della posta elettronica ordinaria, è l’unico strumento digitale che permette di attribuire certezza legale alla comunicazione, grazie alle ricevute di accettazione e consegna generate automaticamente dal sistema. La Cassazione ha ribadito che soltanto attraverso la PEC è possibile considerare l’avviso legalmente ricevuto, anche se non letto dal destinatario.
I giudici hanno inoltre ricordato che le ricevute fornite da servizi di email standard non sono equiparabili, in termini di valore giuridico, a quelle prodotte da un sistema certificato come la PEC.
Implicazioni pratiche
La decisione della Cassazione conferma un orientamento sempre più rigoroso in tema di comunicazioni tra amministratore e condomini. L’uso disinvolto di email non certificata, pur frequente per comodità, non può essere ritenuto sufficiente quando si tratta di atti formali, come la convocazione delle assemblee. Le delibere adottate in assemblee convocate senza il rispetto delle modalità previste dalla legge rischiano quindi di essere annullate se contestate da chi non ha ricevuto correttamente l’avviso.
In conclusione, per garantire la validità delle decisioni condominiali e prevenire contenziosi, è essenziale che l’amministratore utilizzi esclusivamente canali ufficiali e tracciabili per ogni tipo di comunicazione formale.
